Aus rein rechtlicher Sicht schreibt das griechische Recht beim Kauf einer Immobilie keine Verpflichtung zur Hinzuziehung eines Anwalts vor. Das griechische Recht schreibt lediglich die Anwesenheit eines Notars vor. Dieser setzt den Kaufvertrag auf und gewährleistet die formale Ordnungsmäßigkeit der Transaktion. Damit erschöpfen sich seine Aufgaben. Er vertritt keine der Parteien, überprüft nicht, wem die Immobilie tatsächlich gehört, sucht nicht nach Verstößen gegen die Bauvorschriften, kontrolliert nicht, ob auf der Immobilie Schulden lasten, und prüft den Vertrag nicht in Ihrem Interesse. Er bestätigt lediglich, dass die Transaktion formal gültig ist. Im griechischen System gibt es niemanden, der die Frage beantwortet, ob die Transaktion für Sie als Käufer sicher ist – es sei denn, Sie beauftragen einen Anwalt damit.
Warum der griechische Notar nicht das ist, was deutsche Käufer erwarten
Für deutsche Käufer ist dieser Punkt besonders wichtig, weil der deutsche Notar eine grundlegend andere Funktion erfüllt als sein griechisches Pendant. In Deutschland übernimmt der Notar eine zentrale koordinierende und schützende Rolle beim Immobilienkauf:
Der deutsche Notar entwirft den Kaufvertrag, berät beide Parteien über die rechtlichen Auswirkungen (Belehrungspflicht gemäß § 17 BeurkG), koordiniert die Zahlungs-, Eintragungsund Übergabeabfolge und stellt sicher, dass die Transaktion den gesetzlichen Anforderungen entspricht, bevor sie durchgeführt wird. Der griechische Notar beurkundet lediglich die Kaufurkunde. Er entwirft keinen Vertrag, berät keine Partei, prüft weder Eigentum noch Lasten und koordiniert den Prozess nicht. In Griechenland ist der Notar ein öffentlicher Beamter, der bestätigt, was ihm vorgelegt wird — kein Fachmann, der den Käufer schützt.
Dieser Unterschied ist die häufigste Quelle für Missverständnisse bei deutschen Käufern in Griechenland. Wer mit der Erwartung kauft, dass der Notar die gleichen Schutzfunktionen übernimmt wie in Deutschland, geht ohne jede Absicherung in die Transaktion.
Was der griechische Notar tut und was nicht
Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied im Detail. Die rechte Spalte beschreibt alles, was in einer griechischen Immobilientransaktion schiefgehen kann und was der Notar nicht prüft.
| Was der griechische Notar tut | Was der griechische Notar NICHT tut |
|---|---|
| Beurkundet die Kaufurkunde und stellt die formale Korrektheit sicher | Eigentum des Verkäufers prüfen oder die Eigentumskette verifizieren |
| Verliest die Urkunde vor beiden Parteien vor der Unterzeichnung | Nach bestehenden Hypotheken, Pfandrechten oder Belastungen suchen |
| Bestätigt die Identität von Käufer und Verkäufer | Baugenehmigungsverstöße, Schwarzbauten oder Planungsunregelmäßigkeiten prüfen |
| Stellt sicher, dass die Grunderwerbsteuer vor der Unterzeichnung entrichtet wurde | Eine der Parteien über die rechtlichen Auswirkungen des Vertrags beraten |
| Reicht die Urkunde zur Eintragung beim Kataster oder Grundbuchamt ein | Vertragsbedingungen im Interesse des Käufers verhandeln oder ungünstige Klauseln kennzeichnen |
| Stellt sicher, dass die Urkunde die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben und die korrekte Struktur enthält | Prüfen, ob die Immobilie in einer militärischen Grenzzone liegt (relevant für Nicht-EU-Käufer) |
In Deutschland übernimmt der Notar einen erheblichen Teil der Aufgaben: Er prüft Grundbucheinträge, klärt Lasten und informiert beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen. Darüber hinaus genießt das deutsche Grundbuch gemäß § 891 BGB öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass sich Käufer grundsätzlich auf die Richtigkeit der Einträge verlassen können. Ein solcher automatischer Vertrauensschutz ist im griechischen Registersystem nicht vorgesehen. Die Prüfung, die in Deutschland gemeinsam vom Grundbuch und dem Notar erbracht wird, muss in Griechenland vollständig vom Anwalt des Käufers durchgeführt werden.
Die fünf Prüfungen, die nur ein Anwalt durchführt
Die folgenden Risiken sind weder selten noch theoretisch, sondern gehören zu den häufigsten Risiken beim Immobilienkauf in Griechenland. Sie treten regelmäßig bei griechischen Immobilientransaktionen auf und können jeweils zu erheblichem finanziellen Schaden oder einer nicht abschließbaren Transaktion führen.
1. Eigentumshistorie
Ein Anwalt verfolgt die Eigentumskette der Immobilie über die Einträge im Grundbuchamt oder Katasteramt zurück. In der Regel erfolgt dies über einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren, häufig sogar länger. Das Ziel besteht darin, zu bestätigen, dass die verkaufende Person tatsächlich das Recht zum Verkauf hat, dass keine weiteren Parteien Ansprüche geltend machen können und dass das Eigentum bei jedem Übergang korrekt übertragen wurde. In Griechenland, wo viele Immobilien über Generationen hinweg innerhalb von Familien weitergegeben wurden, ist dies keine Formalität. So können vererbte Immobilien Miteigentümer haben, die ihre Erbschaft nie formal angenommen haben, oder Eigentumseinträge, die nie aktualisiert wurden. Eine Immobilie kann einer einzelnen Person zu gehören scheinen, während sie rechtlich mehreren Personen gehört, von denen einige dem Verkauf möglicherweise nicht zustimmen. Anders als beim deutschen Grundbuch, das öffentlichen Glauben genießt, muss diese Prüfung in Griechenland aktiv durchgeführt werden.
2. Baugenehmigungen und bauliche Konformität
Die Geschichte des griechischen Bauwesens ist insbesondere von den 1970er- bis zu den frühen 2000er-Jahren geprägt von Bauvorhaben ohne Genehmigung oder die über den genehmigten Umfang hinausgehen. Häufige Beispiele sind verglaste Balkone, die als Wohnfläche genutzt werden, Erweiterungen über die genehmigte Grundfläche hinaus, zusätzliche Stockwerke oder Räume ohne Genehmigung sowie Nebengebäude, die nie formal registriert wurden. Nach griechischem Recht kann eine Immobilie mit ungelösten Baugenehmigungsverstößen nicht rechtswirksam übertragen werden, bis der Verstoß entweder im Rahmen des Legalisierungsverfahrens nach Gesetz 4495/2017 und nachfolgenden Änderungen legalisiert oder beseitigt wird. Ein Vergleich mit dem deutschen System zeigt: Das Bauordnungsrecht der Länder regelt den Umgang mit Schwarzbauten in Deutschland deutlich strenger. Die griechische Praxis der rollierenden Legalisierung hat in Deutschland keine Entsprechung. Bevor Sie unterzeichnen, gleicht ein Anwalt die Baugenehmigungsakte der Immobilie mit dem tatsächlichen baulichen Zustand ab.
3. Bestehende Hypotheken, Pfandrechte und Schulden
Ein Anwalt durchsucht das Hypothekenregister und das Kataster nach Belastungen, die auf der Immobilie lasten. Dazu zählen Hypotheken, gerichtliche Pfandrechte, gegen die Immobilie gesicherte Steuerschulden oder gerichtliche Verfügungen, die den Verkauf einschränken. Hat der Verkäufer unbezahlte Verbindlichkeiten, können Gläubiger Forderungen gegen die Immobilie registriert haben, die auch nach dem Eigentumswechsel bestehen bleiben. Solche Belastungen nach dem Kauf aufzudecken, ist aufwendig und teuer. Die Prüfung erfolgt beim zuständigen örtlichen Register und gehört zur standardmäßigen Due Diligence, die der Anwalt des Käufers vor Vertragsunterzeichnung durchführt.
4. Eigentumsstreitigkeiten und Miterben
Aufgrund griechischer Erbschaftstraditionen, insbesondere auf den Inseln und in ländlichen Gebieten, werden Immobilien häufig gemeinschaftlich von einer großen Anzahl von Erben über mehrere Generationen hinweg gehalten. Ein Haus, das von einem Familienmitglied zum Verkauf inseriert wird, kann fünf oder zehn Miteigentümer haben, von denen nicht alle aufgefunden oder konsultiert wurden. Wenn auch nur ein Miteigentümer dem Verkauf widerspricht oder seine Erbschaft nicht formell angenommen hat, kann die gesamte Transaktion blockiert werden. Später kann sie sogar vor Gericht angefochten werden. Ein Anwalt verifiziert deshalb, dass alle Miteigentümer identifiziert wurden, ihre Anteile angenommen haben und dem Verkauf zugestimmt haben.
5. Vertragsbedingungen und Verhandlung
In Griechenland wird der Kaufvertrag typischerweise auf Griechisch erstellt, häufig vom Notar oder der Verkäuferseite. Er enthält die Bedingungen, an die sich beide Parteien halten müssen. Dazu gehören Preis, Zahlungsplan, Rücktrittsbedingungen und Kostenverteilung. Ein Anwalt des Käufers prüft den Vertrag, um sicherzustellen, dass er das Vereinbarte korrekt wiedergibt. Er identifiziert auch Klauseln, die den Käufer benachteiligen, etwa weitreichende Haftungsausschlüsse zugunsten des Verkäufers, und verhandelt erforderliche Änderungen.
Ein für deutsche Käufer besonders wichtiger Punkt ist, dass in Griechenland, anders als in Deutschland, wo Immobilienkaufverträge erst durch notarielle Beurkundung wirksam werden (§ 311b Abs. 1 BGB), bereits privatschriftliche Vorvereinbarungen rechtlich bindend sein können. Wenn Sie eine solche Vereinbarung unterzeichnen und sich dann zurückziehen, verlieren Sie die Anzahlung. Zieht sich der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte. Diese Konsequenzen machen eine anwaltliche Prüfung vor der Unterzeichnung zwingend notwendig.
Was ist mit dem Anwalt des Verkäufers oder dem vom Makler empfohlenen Anwalt?
In Griechenland ist es üblich, dass Immobilienmakler einen Anwalt empfehlen oder der Verkäufer vorschlägt, sein eigener Anwalt könne die Transaktion für beide Seiten abwickeln. Diese Vorgehensweise mag bequem und kostengünstiger erscheinen, sie schafft jedoch einen strukturellen Interessenkonflikt, den Sie unbedingt verstehen sollten.
Ein Anwalt, der vom Verkäufer oder vom Makler bezahlt oder empfohlen wird, kann Ihre Interessen nicht unabhängig vertreten. Seine berufliche Beziehung und häufig auch sein finanzieller Anreiz liegen auf der anderen Seite der Transaktion. Er wird keine Vertragsklauseln beanstanden, die den Verkäufer begünstigen. Er wird keine Probleme ansprechen, die den Verkauf verzögern könnten. Und er wird Ihnen nicht empfehlen, von einem Geschäft Abstand zu nehmen, von dem sein Auftraggeber profitiert.
In Griechenland sind Anwälte nicht verpflichtet, solche Interessenkonflikte dem Käufer gegenüber offenzulegen. Es besteht keine gesetzliche Pflicht, Sie darüber zu informieren, dass der Anwalt, mit dem Sie zusammenarbeiten, auch für den Makler tätig ist, der Ihnen die Immobilie gezeigt hat, oder dass er Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferseite erhält.
Eine unabhängige Rechtsvertretung bedeutet: ein Anwalt, den Sie beauftragen und bezahlen, der ausschließlich Ihnen verpflichtet ist. Das ist der einzige Weg, sicherzustellen, dass jemand in der Transaktion ausschließlich für Ihren Schutz arbeitet.
Was kostet ein Immobilienanwalt in Griechenland?
Die Anwaltsgebühren für Immobilientransaktionen in Griechenland werden typischerweise auf zwei Arten berechnet: Entweder als Prozentsatz des Kaufpreises – in der Regel zwischen einem und zwei Prozent – oder als Festhonorar für einen definierten Leistungsumfang. Das Prozentmodell ist traditioneller und unter griechischen Kanzleien mit inländischen Mandanten verbreiteter. Für deutsche Käufer bieten Festhonorar-Vereinbarungen jedoch deutlich mehr Planbarkeit, da sie die Kosten bereits vor der Beauftragung kennen.
Die Immobilien-Rechtsberatung bietet eine strukturierte rechtliche Einschätzung Ihrer Kaufsituation, die die spezifischen Risiken und Anforderungen Ihrer Transaktion abdeckt. Der richtige Einstieg, wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen und professionelle Klarheit darüber benötigen, was er beinhaltet, bevor Sie sich festlegen.
Die Express-Vertragsprüfung ist eine fokussierte Prüfung des Kaufvertrags, die ungünstige Bedingungen, fehlende Schutzklauseln und änderungsbedürftige Klauseln identifiziert. Geeignet, wenn Sie bereits einen Vertrag vorliegen haben und ihn vor der Unterzeichnung prüfen lassen möchten.
Das All-Inclusive Käufer-Rechtspaket deckt den vollständigen rechtlichen Prozess von der ersten Due Diligence bis zur notariellen Beurkundung ab: Eigentumsprüfung, Baugenehmigungskontrolle, Lastenprüfung, Vertragsprüfung, Verhandlung, Vorbereitung der Vollmacht und Vertretung in jeder Phase.
Alle Honorare sind Festhonorare, werden vor Beginn schriftlich vereinbart und werden von unserer Kanzlei in Berlin mit 19 % MwSt. abgerechnet. Keine versteckten Kosten, keine prozentualen Berechnungen.
Alle Honorare sind Festhonorare, werden vor Beginn schriftlich vereinbart und von unserer Kanzlei in Berlin mit 19 % MwSt. abgerechnet. Es gibt keine versteckten Kosten und keine prozentualen Berechnungen.
Wann ist anwaltliche Begleitung besonders wichtig?
Bei jedem Immobilienkauf in Griechenland ist es sinnvoll, eine unabhängige Rechtsvertretung hinzuzuziehen. Einige Konstellationen bergen jedoch ein deutlich höheres materielles Risiko, bei denen anwaltliche Begleitung keine Option, sondern Voraussetzung ist.
Sie kaufen auf einer Insel oder in einer Küsten- oder Grenzzone
Insel- und Küstenimmobilien weisen eine höhere Rate an Baugenehmigungsproblemen auf, und Grenzzonen erfordern für Nicht-EU-Käufer eine ministerielle Genehmigung. Für deutsche Käufer als EU-Bürger ist die Grenzzonenproblematik in der Regel nicht relevant, kann aber bei gemeinsamem Erwerb mit einem nicht-EU-staatsangehörigen Partner zum Thema werden.
Die Immobilie wurde vererbt oder hat mehrere Eigentümerübergänge hinter sich
Generationenübergreifende Erbschaften sind die häufigste Ursache für Eigentumsstreitigkeiten bei griechischen Immobilien. Je mehr Eigentümer eine Immobilie hatte, desto sorgfältiger muss die Eigentumskette überprüft werden.
Sie kaufen aus Deutschland und können Dokumente nicht selbst prüfen
Wenn Sie von Deutschland aus kaufen und bei keinem der rechtlichen Schritte persönlich anwesend sein werden, prüft der Anwalt nicht nur Dokumente. Er ist Ihre Augen, Hände und Unterschrift während des gesamten Prozesses und handelt per notarieller Vollmacht in Ihrem Namen. Die Vollmacht wird bei einem Notar in Deutschland erteilt und mit Apostille versehen.
Die Immobilie ist älter und hat möglicherweise nicht registrierte Umbauten
Immobilien, die vor den 2000er-Jahren gebaut oder renoviert wurden, weisen in Griechenland häufig nicht genehmigte Bausubstanz auf, die nie formal registriert wurde. Diese Verstöße müssen vor dem Kauf identifiziert und bewertet werden, weil sie die rechtliche Übertragung der Immobilie verhindern können.
Sie kaufen vom Bauträger oder eine Neubauimmobilie
Bauträgerverträge in Griechenland sind typischerweise zugunsten des Bauträgers formuliert. Ein Anwalt prüft Lieferzeitplan, Vertragsstrafen, Zahlungsplan und Bauspezifikation, um sicherzustellen, dass Ihnen keine Risiken vertraglich aufgebürdet werden.
Der Vertrag liegt nur auf Griechisch vor
Wenn Sie kein Griechisch lesen, werden Sie gebeten, ein rechtlich bindendes Dokument zu unterzeichnen, das Sie nicht verstehen. Ein Anwalt prüft den Vertrag in der Originalsprache, erläutert jede Klausel und Verpflichtung und erstellt ein schriftliches Rechtsgutachten auf Deutsch.
Häufig gestellte Fragen
Die Rolle der rechtlichen Vertretung bei einer Immobilientransaktion in Griechenland wird oft missverstanden – insbesondere von Käufern aus Ländern, in denen Notare oder Immobilienanwälte eine umfassendere und schützendere Funktion ausüben. In Griechenland sind die Zuständigkeiten anders verteilt, was direkte Auswirkungen darauf hat, wie Risiken während des Kaufprozesses erkannt und gehandhabt werden.
Die folgenden Fragen befassen sich mit den praktischen Realitäten dieser Struktur. Sie klären, welche Zuständigkeiten die einzelnen Parteien haben, wo mögliche Lücken bestehen und warum eine unabhängige Rechtsberatung unverzichtbar ist und nicht nur eine Formalität darstellt. Zudem wird geklärt, wie der Prozess aus der Ferne abgewickelt werden kann und welche Folgen es hat, wenn Probleme nicht vor dem Abschluss erkannt werden.
Ist es gesetzlich vorgeschrieben, beim Immobilienkauf in Griechenland einen Anwalt einzuschalten?
Nein, das griechische Recht schreibt für die Beurkundung der Kaufurkunde einen Notar vor, aber keine anwaltliche Vertretung. Der Notar prüft jedoch weder das Eigentum noch die Lasten noch die Baugenehmigungskonformität und verhandelt keine Vertragsbedingungen in Ihrem Interesse. Ohne Anwalt gibt es in der Transaktion niemanden, der Ihre Interessen vertritt. Für deutsche Käufer, die es gewohnt sind, dass der Notar diese Schutzfunktionen übernimmt, ist dieser Unterschied besonders relevant.
Was ist der Unterschied zwischen dem Notar und einem Immobilienanwalt in Griechenland?
Der griechische Notar ist ein öffentlicher Beamter. Er beurkundet die Kaufurkunde und stellt deren formale Korrektheit sicher. Er vertritt keine Partei und führt keine Due Diligence durch. Ein vom Käufer beauftragter Immobilienanwalt hingegen arbeitet ausschließlich für diesen und übernimmt zahlreiche Aufgaben: Er prüft das Eigentum, sucht nach Schulden und Belastungen, kontrolliert die bauliche Konformität, prüft und verhandelt den Vertrag und vertritt den Käufer während des gesamten Prozesses. In Deutschland übernimmt der Notar viele dieser Funktionen. In Griechenland übernimmt er keine davon.
Kann ich denselben Anwalt wie der Verkäufer beauftragen?
Grundsätzlich ist das möglich, jedoch nicht empfehlenswert. Ein vom Verkäufer beauftragter oder mit diesem verbundener Anwalt kann Ihre Interessen nicht unabhängig vertreten. Er wird keine verkäuferbegünstigenden Klauseln beanstanden, keine verkaufsverzögernden Probleme ansprechen und Ihnen nicht zum Rücktritt raten. In Griechenland sind Anwälte nicht verpflichtet, diesen Interessenkonflikt offenzulegen. Die einzige Möglichkeit, sicherzustellen, dass jemand in der Transaktion ausschließlich Ihren Schutz im Blick hat, ist eine unabhängige Vertretung, bei der der Anwalt ausschließlich von Ihnen beauftragt und bezahlt wird.
Kann ein Anwalt den Kauf abwickeln, ohne dass ich nach Griechenland reise?
Ja, das ist möglich. Mit einer notariellen Vollmacht, die Sie bei einem Notar in Deutschland erteilen und mit Apostille versehen lassen, kann Ihr Anwalt den gesamten Prozess in Ihrem Namen durchführen. Dazu gehören die Beantragung der Steuernummer, die Koordination des Bankkontos, die Vertragsunterzeichnung und die notarielle Beurkundung. Viele deutsche Käufer schließen ihren Kauf ab, ohne dafür nach Griechenland zu reisen.
Was passiert, wenn nach dem Kauf ohne Anwalt Probleme auftauchen?
Entdecken Sie nach dem Kauf Eigentumsmängel, Baugenehmigungsverstöße oder nicht offengelegte Belastungen, sind Ihre Möglichkeiten begrenzt und kostspielig. Die Klärung von Eigentumsstreitigkeiten oder Baugenehmigungsproblemen im Nachhinein erfordert in der Regel einen Rechtsstreit, der Jahre dauern kann und mehr kostet als eine vorherige Due Diligence. In einigen Fällen ist die Immobilie bis zur Klärung rechtlich nicht übertragbar, sodass Sie sie weder verkaufen noch beleihen können.
Was ist, wenn ich über eine Agentur kaufe, die auch einen Rechtsservice anbietet?
Einige griechische Immobilienagenturen bieten neben dem Immobilienverkauf auch gebündelte Rechtsdienstleistungen an. Das strukturelle Problem dabei ist, dass der Umsatz der Agentur vom Zustandekommen des Verkaufs abhängt. Ein Rechtsberater, dessen Arbeitgeber oder Geschäftspartner eine Provision am Verkauf verdient, kann Sie nicht vollständig unabhängig beraten. Wenn die Due Diligence ein Problem aufdeckt, das den Verkauf verzögern oder gar verhindern würde, steht die Anreizstruktur Ihren Interessen entgegen. Eine unabhängige Rechtsvertretung, bei der Sie der einzige Mandant in der Transaktion sind und bei der das einzige Einkommen das von Ihnen gezahlte Honorar ist, beseitigt diesen Konflikt vollständig.
Bereit anzufangen? Es hängt davon ab, wo Sie im Prozess stehen
Manchmal ist es sinnvoll, zunächst Klarheit über die eigene Situation zu erlangen, beispielsweise darüber, was der geplante Kauf rechtlich bedeutet und welche Risiken für den konkreten Standort und die konkrete Immobilie gelten, bevor man sich festlegt. Dafür ist die Immobilien-Rechtsberatung der richtige Einstieg.
Liegt bereits ein Vertrag auf dem Tisch, ist die Frage eine andere: Was steht drin, was fehlt, was muss geändert werden, bevor Sie unterschreiben. Die Express-Vertragsprüfung beantwortet genau das.
Wer den gesamten Kaufprozess von der ersten Due Diligence bis zur Beurkundung in professionelle Hände legen möchte, ist mit dem All-Inclusive Käufer-Rechtspaket am besten aufgestellt. Jede Phase, auf Deutsch, aus der Ferne – ohne Reise nach Griechenland.
