Wer eine Immobilie in Griechenland besitzt oder den Kauf plant, zahlt eine jährliche Immobiliensteuer namens ENFIA. Diese gilt für alle Eigentümer, unabhängig davon, ob Sie in Griechenland wohnen oder nicht, ob Sie deutscher oder griechischer Staatsangehöriger sind, und ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder ein Investment ist. Dieser Leitfaden erklärt, was die ENFIA ist, wie sie berechnet wird, mit welchen Beträgen Sie rechnen können, wie Sie aus Deutschland zahlen, und welche weiteren jährlichen Pflichten mit dem Immobilienbesitz in Griechenland verbunden sind.
Dieser Artikel behandelt ausschließlich die laufenden jährlichen Kosten des Eigentums. Wenn Sie die Steuern suchen, die beim Kauf anfallen (Grunderwerbsteuer, MwSt. auf Neubauten, Notargebühren), lesen Sie unseren Leitfaden zu den Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland.
Was ist die ENFIA und wer muss sie zahlen?
Die ENFIA (Eniaios Foros Idioktisias Akiniton, Einheitliche Immobilienbesitzsteuer) ist Griechenlands jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. Sie wurde 2014 mit Gesetz 4223/2013 eingeführt und wird seit Juli 2025 durch den Immobiliensteuer-Kodex (Gesetz 5219/2025) geregelt. Sie gilt für alle Gebäude, Grundstücke und Parzellen, die von natürlichen oder juristischen Personen am 1. Januar eines Jahres gehalten werden.
Für deutsche Immobilienbesitzer ist die ENFIA am ehesten vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Beide sind jährliche Steuern auf Immobilienbesitz, die auf einem amtlich festgelegten Wert basieren (Grundsteuerwert in Deutschland, objektiver Steuerwert in Griechenland). Es gibt jedoch wesentliche Unterschiede in der Berechnungsmethode, den Hebesätzen und der Höhe. In vielen Fällen liegt die ENFIA auf Immobilien in griechischen Vorzugslagen über der deutschen Grundsteuer für vergleichbare Objekte, während die ENFIA in ländlichen Gebieten oder auf kleineren Inseln sehr niedrig ausfallen kann.
Die ENFIA gilt für alle Eigentümer in Griechenland ohne Ausnahme. Es gibt keine Unterscheidung zwischen deutschen und griechischen Staatsangehörigen, zwischen Residenten und Nicht-Residenten. Wer am 1. Januar Eigentum in Griechenland besitzt, schuldet die ENFIA für dieses Jahr.
Sie ist eine laufende jährliche Steuer, keine einmalige Belastung beim Kauf. Sie wird jedes Jahr erhoben, solange Sie die Immobilie besitzen. Viele deutsche Käufer kalkulieren die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Rechtsanwalt) sorgfältig, berücksichtigen die jährliche ENFIA aber nicht in ihrer Finanzplanung.
Die Berechnungsbasis ist der objektive Steuerwert der Immobilie, wie er von der griechischen Finanzverwaltung (AADE) festgelegt wird, vergleichbar mit dem deutschen Grundsteuerwert. Nicht der Kaufpreis und nicht der Marktwert sind maßgeblich. Zur Verwechslung mit der Grunderwerbsteuer ist anzumerken: Die griechische Grunderwerbsteuer (3,09 %) wird einmalig beim Kauf gezahlt, die ENFIA jedes Jahr. Beide Steuern bestehen unabhängig voneinander. Auch das deutsche Modell kennt diese Trennung: GrEStG einmalig, Grundsteuer jährlich.
Viele HellasHaus-Leser besitzen ein Ferienhaus in Griechenland, das nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird. Die ENFIA gilt unabhängig von der Nutzungsdauer. Es gibt keine Befreiung für saisonale oder gelegentliche Nutzung.
Wie wird die ENFIA berechnet?
Die ENFIA besteht aus zwei Komponenten: der Hauptsteuer (für jede einzelne Immobilie) und der Ergänzungssteuer (nur für Eigentümer, deren gesamter Immobilienbesitz in Griechenland einen bestimmten Schwellenwert übersteigt).
Die Hauptsteuer
Die Hauptsteuer wird für jede Immobilie einzeln berechnet. Die Berechnungsfaktoren umfassen die Fläche in Quadratmetern, den Zonenkoeffizienten (ca. 2 bis 16,20 € pro Quadratmeter, vom Finanzministerium für jede Zone festgelegt), das Stockwerk, das Alter des Gebäudes, die Anzahl der Straßenfronten und den Eigentumsanteil. Diese Faktoren werden vom System der AADE kombiniert, und die resultierende Steuer erscheint auf Ihrem jährlichen ENFIA-Bescheid. Sie müssen die Berechnung nicht selbst durchführen.
Als grobe Orientierung: Für eine Wohnung von 80 Quadratmetern in einer mittleren Zone, Baujahr 20 bis 30 Jahre, liegt die ENFIA-Hauptsteuer typischerweise bei einigen hundert Euro pro Jahr. Größere Immobilien in Premiumlagen (Teile von Athen, Mykonos, Santorin, Küstenbereiche Kretas) liegen deutlich höher. Ländliche Immobilien und Objekte auf kleineren Inseln fallen oft sehr niedrig aus.
Die Ergänzungssteuer
Übersteigt der gesamte objektive Wert Ihres Immobilienbesitzes in Griechenland 500.000 €, wird auf den übersteigenden Betrag eine Ergänzungssteuer erhoben. Der Satz ist progressiv und reicht von 0,1% bis 1,15%. Die meisten deutschen Käufer, die eine einzelne Wohnimmobilie besitzen, erreichen diesen Schwellenwert nicht. Relevant wird sie vor allem für Eigentümer mehrerer Immobilien oder hochwertiger Objekte.
Der Versicherungsrabatt
Ab 2025 (eingeführt durch Gesetz 5162/2024) erhalten Eigentümer, die ihre Wohnimmobilie gegen Naturkatastrophen (Erdbeben, Überschwemmung, Feuer) versichern, eine ENFIA-Ermäßigung von 20% für Immobilien mit einem objektiven Wert bis 500.000 €. Die Versicherungspolice muss bestimmte Bedingungen erfüllen. Wenn Sie eine Versicherung für Ihre griechische Immobilie in Erwägung ziehen, sollte dieser Rabatt in die Kosten-Nutzen-Analyse einfließen.
Hinweis: ENFIA-Sätze und Zonenwerte unterliegen der jährlichen Überprüfung durch die griechische Regierung. Die Angaben in diesem Artikel beziehen sich auf den Stand 2025/2026. Prüfen Sie die aktuellen Werte für das jeweilige Steuerjahr über Ihren Rechtsanwalt oder auf dem AADE-Portal.
Wann und wie zahlt man die ENFIA (auch aus Deutschland)?
Für deutsche Eigentümer, die nicht in Griechenland wohnen, ist die praktische Abwicklung der Zahlung mindestens so wichtig wie die Höhe der Steuer.
Der Zahlungszyklus
Die ENFIA wird jährlich von der AADE auf Grundlage der in Ihrem E9-Formular deklarierten Immobiliendaten berechnet (siehe nächste Sektion). Sie erhalten eine Benachrichtigung über das Portal myAADE. Seit 2025 kann die ENFIA in bis zu 12 Monatsraten gezahlt werden. Die erste Rate ist typischerweise im März fällig, die letzte im Februar des Folgejahres.
Zugang zu myAADE
Um Ihren ENFIA-Bescheid einzusehen und Zahlungen durchzuführen, benötigen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) und Zugangsdaten für myAADE. Beides wird typischerweise während des Kaufprozesses über Ihren Rechtsanwalt eingerichtet. Dies ist einer der administrativen Schritte, die beim Kauf organisiert werden sollten, nicht erst, wenn der erste ENFIA-Bescheid kommt.
Zahlungsoptionen aus Deutschland
Für nicht in Griechenland ansässige Immobilienbesitzer ist die Zahlung der jährlichen Grundsteuer (ENFIA) in der Regel unkompliziert. Je nach Situation und Engagement stehen verschiedene praktische Möglichkeiten zur Verfügung.
Das System ist flexibel gestaltet, um eine fristgerechte Erfüllung der Verpflichtungen zu gewährleisten.
Wer während des Kaufs ein griechisches Bankkonto eröffnet hat, kann die ENFIA über das Online-Banking der Bank bezahlen. Das ist die gängigste Methode für nicht-residente Eigentümer und der einfachste Weg. Alternativ akzeptiert das myAADE-Portal Zahlungen per internationaler Kredit- oder Debitkarte: Sie melden sich an, rufen Ihren ENFIA-Bescheid auf und zahlen direkt, ohne griechisches Bankkonto. Die dritte Option ist die Delegation an einen Rechtsanwalt oder Steuervertreter (Forologikos Antiprosopos) in Griechenland. Das ist vergleichbar mit der Beauftragung eines Steuerberaters in Deutschland: Der Vertreter übernimmt Zahlungen, überwacht Fristen und hält Ihre E9 aktuell. Die Vollmacht können Sie bei einem deutschen Notar erteilen und mit Apostille versehen lassen.
Wichtig: Die ENFIA kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Auch wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, bleibt die Steuer die Verpflichtung des Eigentümers. Sie kann vertraglich nicht auf den Mieter übertragen werden.
Die E9-Erklärung: Ihr Eigentum im griechischen Steuersystem registrieren
Die E9 ist das Formular, mit dem Sie Ihren Immobilienbesitz gegenüber der AADE deklarieren. Sie ist eine der wichtigsten, und am wenigsten bekannten, Pflichten für ausländische Eigentümer.
Die E9 (Erklärung über Immobilienbesitz) ist die offizielle Erfassung dessen, was Sie in Griechenland besitzen: Lage, Fläche, Typ, Stockwerk, Alter und Eigentumsanteil. Sie wird elektronisch über myAADE eingereicht. Für deutsche Eigentümer ist die E9 am ehesten vergleichbar mit der Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) in Deutschland, allerdings mit dem Unterschied, dass die E9 bei jeder Änderung des Immobilienbestands aktualisiert werden muss, nicht nur einmalig.
Die E9 muss eingereicht oder aktualisiert werden, wenn sich Ihr Immobilienbesitz ändert: Kauf, Verkauf, Schenkung, Erbschaft oder Änderung des Eigentumsanteils. Seit 2025 kann bei Käufen, die über das myPROPERTY-System abgewickelt werden, ein E9-Eintrag automatisch erstellt werden. Sie sollten jedoch prüfen, ob der automatisch generierte Eintrag vollständig und korrekt ist. Fehler in der E9 wirken sich direkt auf die ENFIA-Berechnung aus.
Die AADE nutzt die Daten Ihrer E9 zur Berechnung Ihrer ENFIA. Ist die E9 nicht eingereicht, unvollständig oder fehlerhaft, wird die ENFIA falsch berechnet. Dies erzeugt Probleme, wenn Sie die Immobilie künftig verkaufen, belasten oder anderweitig übertragen möchten. Ein Zertifikat, das die Aktualität Ihrer ENFIA bestätigt, wird typischerweise für jeden künftigen Verkauf verlangt.
Für deutsche Käufer übernimmt die E9-Einreichung typischerweise Ihr Immobilien-Rechtsanwalt, der den Kauf begleitet hat, oder ein örtlicher Steuervertreter. Dies ist weder die Aufgabe des Notars noch die des Maklers. Klären Sie vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde, wer die E9 einreicht, und bestätigen Sie anschließend, dass sie korrekt eingereicht wurde.
Die Gemeindesteuer TAP
Neben der ENFIA zahlen Immobilieneigentümer in Griechenland eine Gemeindeabgabe namens TAP (Telos Akiniton Periousias). Sie ist eine kleinere Steuer, aber es lohnt sich, sie zu kennen.
Die TAP wird mit einem Satz zwischen 0,025% und 0,035% des objektiven Immobilienwerts berechnet, mit einem zusätzlichen Koeffizienten für das Gebäudealter in einigen Gemeinden. Der Betrag ist in der Regel bescheiden: für die meisten Wohnimmobilien einige Dutzend Euro pro Jahr.
Für Immobilien, die an das Stromnetz angeschlossen sind, wird die TAP über die Stromrechnung eingezogen. Sie müssen keine separate Erklärung abgeben. Für Immobilien ohne Stromanschluss (leerstehend, in Renovierung, netzunabhängig) muss die TAP direkt an die Gemeinde gezahlt werden.
Anders als die ENFIA kann die TAP vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.
Hinweis: Die Pflicht zur Vorlage eines TAP-Nachweises beim Immobilienverkauf wurde durch Gesetz 5076/2023 abgeschafft. Er ist für die notarielle Kaufurkunde nicht mehr erforderlich.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten: Steuerpflichten auf Mieteinnahmen
Diese Sektion gilt, wenn Sie Mieteinnahmen aus Ihrer griechischen Immobilie erzielen. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, können Sie diesen Abschnitt überspringen. Die ENFIA bleibt in jedem Fall geschuldet.
Mieteinnahmen aus griechischem Immobilienbesitz werden in Griechenland besteuert, unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Eigentümers. Die progressiven Steuersätze für 2025:
- Bis 12.000 €: 15%
- Von 12.001 bis 35.000 €: 35%
- Über 35.000 €: 45%
Aktualisierung für 2026: Ab dem 1. Januar 2026 gilt ein neuer Zwischensatz von 25% für die Stufe von 12.001 bis 24.000 €. Einnahmen von 24.001 bis 35.000 € werden mit 35% besteuert. Die Sätze von 15% und 45% bleiben unverändert.
Alle Mietverträge müssen online über das AADE-Portal registriert werden. Nicht-residente Eigentümer müssen eine jährliche griechische Steuererklärung für die Mieteinnahmen abgeben.
Als in Deutschland steuerlich Ansässiger müssen Sie die griechischen Mieteinnahmen auch in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben (Anlage V und Anlage AUS). Das DBA Deutschland-Griechenland (Doppelbesteuerungsabkommen) regelt die Zuordnung der Besteuerungsrechte und stellt über die Anrechnungsmethode sicher, dass keine doppelte Besteuerung erfolgt. Die Interaktion zwischen beiden Steuersystemen ist komplex und abhängig von Ihrer individuellen Situation. Eine koordinierte Beratung durch einen griechischen Rechtsanwalt und einen deutschen Steuerberater ist empfehlenswert.
Was passiert, wenn Sie nicht zahlen: Strafen und praktische Risiken
Die Nichtzahlung der ENFIA oder die unterlassene Einreichung der E9-Erklärung hat konkrete Konsequenzen. Für deutsche Eigentümer, die nicht regelmäßig physische Post in Griechenland erhalten oder sich auf dem AADE-Portal anmelden, ist dies kein theoretisches Risiko.
- Verzugszinsen und Sanktionen. Überfällige ENFIA-Beträge werden mit Verzugszinsen und Strafen belegt, die progressiv steigen, je länger die Steuer unbezahlt bleibt.
- Transaktionssperre. Dies ist die praktisch bedeutsamste Konsequenz. Ein Zertifikat, das die Aktualität Ihrer ENFIA bestätigt, wird typischerweise für jede künftige Immobilientransaktion verlangt: Verkauf, Hypothekenbelastung oder Belastung. Ist Ihre ENFIA nicht bezahlt oder Ihre E9 unvollständig, können Sie die Immobilie nicht verkaufen oder belasten, bis die Situation bereinigt ist. Für einen Investor oder Ferienhausbesitzer, der Jahre später verkaufen möchte, ist die Entdeckung ausständiger ENFIA-Beträge am Verkaufszeitpunkt sowohl teuer als auch zeitaufwändig.
- Zwangsmaßnahmen. In extremen Fällen anhältender Nichtzahlung kann die griechische Finanzbehörde Vollstreckungsmaßnahmen gegen die Immobilie einleiten, obwohl dies bei nicht-residenten Eigentümern mit üblichen ENFIA-Beträgen selten vorkommt.
Die praktische Empfehlung ist klar: Delegieren Sie die Verwaltung Ihrer jährlichen Steuerpflichten vom Zeitpunkt des Kaufs an einen Rechtsanwalt oder Steuervertreter in Griechenland. Die Kosten der professionellen Verwaltung sind gering im Vergleich zu den Kosten und Komplikationen einer nachträglichen Bereinigung jahrelanger Versäumnisse.
Häufig gestellte Fragen
Die griechischen Vorschriften zur Grundsteuer können auf den ersten Blick unübersichtlich erscheinen, insbesondere was Verpflichtungen, Meldepflichten und praktische Aspekte wie Zahlungen aus dem Ausland betrifft. Dies gilt insbesondere für ausländische Käufer und nicht ansässige Eigentümer. In Wirklichkeit ist das System jedoch relativ einheitlich und gilt für alle Eigentümer gleichermaßen. Die ENFIA ist die zentrale jährliche Steuer.
Müssen Ausländer in Griechenland Grundsteuer zahlen?
Ja. Die ENFIA gilt für alle Immobilieneigentümer in Griechenland ohne Unterscheidung. Es gibt keine Befreiung oder abweichenden Satz für ausländische Staatsangehörige, Nicht-Residenten oder EU-Bürger gegenüber Nicht-EU-Bürgern. Wenn Sie am 1. Januar Eigentum in Griechenland besitzen, schulden Sie die ENFIA.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Griechenland?
Es gibt keine pauschale Antwort, weil die ENFIA von Lage, Fläche, Alter, Stockwerk und Eigentumsanteil der Immobilie abhängt. Als grobe Orientierung: Eine Wohnung von 80 Quadratmetern in einer mittleren Zone kostet typischerweise einige hundert Euro pro Jahr. Größere oder besser gelegene Immobilien zahlen mehr. Ländliche Objekte und kleinere Inseln können sehr niedrig ausfallen. Ihr Rechtsanwalt oder das AADE-Portal kann eine konkrete Schätzung für eine bestimmte Immobilie liefern.
Was ist die E9-Erklärung und muss ich sie einreichen?
Die E9 ist die Erklärung, mit der Sie Ihren Immobilienbesitz bei der griechischen Finanzbehörde (AADE) registrieren. Sie ist für alle Eigentümer verpflichtend, auch für Ausländer. Sie muss eingereicht oder aktualisiert werden, wenn sich Ihr Besitz ändert (Kauf, Verkauf, Erbschaft). Die AADE nutzt die E9-Daten zur Berechnung Ihrer ENFIA. Ist sie nicht eingereicht oder fehlerhaft, wird die ENFIA falsch berechnet und künftige Transaktionen können blockiert werden.
Kann ich die ENFIA aus Deutschland bezahlen?
Ja. Sie können über das Online-Banking Ihres griechischen Bankkontos zahlen, direkt auf dem myAADE-Portal mit einer internationalen Kredit- oder Debitkarte, oder die Zahlung an einen Rechtsanwalt oder Steuervertreter in Griechenland delegieren. Voraussetzung ist eine griechische Steuernummer (AFM) und myAADE-Zugangsdaten, die beim Kauf eingerichtet werden sollten.
Fällt die Grundsteuer auch für Ferienhausbesitzer in Griechenland an?
Ja. Die ENFIA gilt für alle Immobilien unabhängig von der Nutzung: Hauptwohnsitz, Ferienhaus, leerstehende Objekte und Anlageobjekte. Es gibt keine Befreiung für nicht-kommerzielle Nutzung oder saisonale Belegung. Wenn Sie am 1. Januar Eigentümer sind, zahlen Sie ENFIA.
Was passiert, wenn ich die ENFIA nicht bezahle?
Unbezahlte ENFIA erzeugt Verzugszinsen und Strafen. Wichtiger noch: Ein aktuelles ENFIA-Zertifikat wird typischerweise für jede künftige Immobilientransaktion verlangt. Ist Ihre ENFIA ausständig, können Sie die Immobilie nicht verkaufen oder belasten, bis die Schuld beglichen ist. Die einfachste Lösung ist, die jährliche Steuerverwaltung vom Zeitpunkt des Kaufs an einem Fachmann in Griechenland zu delegieren.
Ihre jährlichen Steuerpflichten aus Deutschland verwalten
Die jährlichen Eigentümerpflichten auf einer griechischen Immobilie sind grundsätzlich überschaubar. In der Praxis entstehen die Lücken meist im Detail: eine E9-Erklärung, die nach dem Kauf nie korrekt eingereicht wurde, eine ENFIA, die sich angesammelt hat, während die Immobilie unbeaufsichtigt blieb, oder eine Steuerakte, die seit dem notariellen Kaufvertrag niemand mehr angeschaut hat.
Keine dieser Situationen ist unlösbar, aber jede lässt sich leichter und günstiger beheben, bevor sie zum Compliance-Problem wird, als danach. Wenn Sie wissen möchten, wo Sie steuerlich stehen, bietet eine Immobilien-Rechtsberatung eine strukturierte Einschätzung: Welche Verpflichtungen bestehen noch, welche Schritte sind notwendig, und wie sehen die jährlichen Kosten und Pflichten ab jetzt aus. Wir arbeiten auf Deutsch, erledigen alles aus der Ferne und vertreten ausschließlich Ihre Interessen.
