Griechenland zählt zu den meistdiskutierten europäischen Immobilienmärkten für ausländische Käufer. Doch die Kluft zwischen den Vorstellungen und den tatsächlichen Kosten von Immobilien kann erheblich sein. Dieser Leitfaden beantwortet die Frage, mit der die meisten deutschen Käufer beginnen: „Wie viel Geld brauche ich realistisch, um in Griechenland zu kaufen?” Es handelt sich nicht um eine statistische Marktübersicht (diese finden Sie in unserem Marktüberblick), sondern um eine praktische Aufschlüsselung dessen, was Ihr Budget Ihnen bringt, wo Sie damit kaufen können und wie sich der Gesamtpreis zusammensetzt, wenn Steuern und Gebühren zum Angebotspreis hinzukommen.
Was kostet ein Haus in Griechenland? Die kurze Antwort
Die Preise für Wohnimmobilien in Griechenland variieren je nach Lage: In weniger gefragten Binnenlagen und Kleinstädten liegen sie bei ca. 1.000 bis 1.500 € pro Quadratmeter, in Premiumlagen wie dem Athener Zentrum, der Athener Riviera, Mykonos und Santorin bei 4.000 bis 7.000 € oder mehr. Eine 70 bis 90 Quadratmeter große Wohnung in einer beliebten Touristenregion kostet orientierungsweise zwischen 150.000 und 350.000 Euro. Das ist die schnelle Antwort.
Die Preise variieren in Griechenland jedoch enorm. Vier Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie stärker als alle anderen: die Lage (eine Küstenimmobilie auf einer Kykladeninsel und ein Binnengrundstück im Peloponnes sind nicht derselbe Markt), der Immobilientyp (Wohnung, Einfamilienhaus oder Villa), die Meeresnähe (Immobilien in Strandlage erzielen einen substanziellen Aufpreis gegenüber Immobilien, die bereits 500 Meter landeinwärts liegen) und der Zustand (eine renovierte und eine sanierungsbedürftige Immobilie können sich in derselben Straße um 50 % oder mehr unterscheiden).
Für deutsche Käufer, die eine erste Orientierung suchen, ist der einfachste Vergleichsrahmen der eigene Markt: Eine 80 Quadratmeter große Wohnung in einer halbzentralen Lage in München, Hamburg oder Frankfurt kostet 500.000 bis 700.000 Euro. Dieselbe Fläche in einer beliebten Touristenregion auf Kreta oder Rhodos kostet 150.000 bis 300.000 Euro. In Athen (Stadtzentrum) liegt der Preis bei etwa 200.000 bis 250.000 Euro. Der Unterschied ist erheblich, auch wenn Griechenland nicht mehr der extrem günstige Markt der Nachkrisenjahre ist.
Laut Daten der Bank of Greece stiegen die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal 2025 um ca. 7,7 % gegenüber dem Vorjahr, nach einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von rund 9 % im Jahr 2024.
Die Preise steigen seit 2018 kontinuierlich, doch Griechenland bleibt deutlich günstiger als die meisten westeuropäischen Märkte.
Was bekommt man für sein Budget? Drei realistische Szenarien
Anstatt die Quadratmeterpreise nach Region aufzulisten – was für Analysten nützlich, für Käufer jedoch wenig anschaulich ist –, zeigen wir Ihnen, was Sie in drei verschiedenen Budgetklassen tatsächlich kaufen können. Viele HellasHaus-Leser suchen ein Ferienhaus und keinen Hauptwohnsitz. Dies haben wir bei den Szenarien berücksichtigt.
Budget bis 150.000 bis 200.000 €
Dies ist das Einstiegsniveau für deutsche Käufer. In dieser Preisklasse können Sie eine kleine bis mittelgroße Wohnung (40 bis 70 Quadratmeter) in einer touristischen Region mittlerer Beliebtheit oder eine größere Immobilie in einer weniger nachgefragten Lage erwarten. Realistische Optionen umfassen Wohnungen auf dem Peloponnes, in Epirus oder an der Festlandküste, ältere Wohnungen in Provinzstädten wie Patras, Volos oder Kavala, kleinere Einheiten auf weniger besuchten Inseln (Leros, Symi, Ikaria, einige Teile von Lesbos) oder Sanierungsobjekte in Küstendörfern auf Kreta oder im Dodekanes.
In dieser Preisklasse finden Sie typischerweise Immobilien, die funktional, aber nicht modern sind. Sie sind 20 bis 40 Jahre alt und haben häufig kosmetischen Renovierungsbedarf. Meernähe ist möglich, direkte Strandlage ist bei diesem Budget in etablierten Touristenregionen jedoch selten. Viele Immobilien in diesem Bereich befinden sich auf Inseln mit saisonaler Erreichbarkeit (nur Fähre, kein Flughafen oder nur saisonale Flüge). Prüfen Sie daher die Direktflugverbindungen von deutschen Flughäfen, bevor Sie sich für eine Lage entscheiden.
Budget 200.000 bis 500.000 €
Hier wird der griechische Markt für deutsche Käufer richtig interessant. Die Möglichkeiten erweitern sich deutlich: eine moderne 70 bis 100 Quadratmeter große Wohnung in einer beliebten Inseldestination (Kreta, Rhodos, Korfu oder Chalkidiki), eine kleine Villa oder ein freistehendes Haus mit Außenbereich auf einer Insel in mittlerer Preislage oder an der Küste der Peloponnes, eine Wohnung in einem halbzentralen Athener Viertel mit gutem Vermietungspotenzial oder ein renoviertes Steinhaus in einem begehrten kretischen oder ionischen Dorf.
Ein relevanter Schwellenwert in diesem Bereich ist die Mindestinvestition von 250.000 € für Gewerbe-zu-Wohn-Umbauten, 400.000 € in den meisten Regionen oder 800.000 € in Premiumlagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos oder Santorin, die für das griechische Golden-Visa-Programm erforderlich ist. Damit wird das Programm für Käufer, die sich für eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestment interessieren, in dieser Budgetklasse zugänglich.
Budget ab 500.000 €
In dieser Kategorie bewegen Sie sich im Premiumsegment. Die Optionen umfassen Villen mit privatem Pool auf beliebten Inseln wie Kreta, Korfu, Paros und Naxos, Immobilien mit Meerblick an der Athener Riviera in Orten wie Glyfada, Voula und Vouliagmeni, Luxuswohnungen im Athener Zentrum in Stadtteilen wie Kolonaki, Plaka und Pangrati sowie High-End-Immobilien auf Mykonos und Santorin. Auf Mykonos und Santorin gelten eigene Marktbedingungen: Qualitätsvillen beginnen regelmäßig bei über 1.000.000 € und können 3.000.000 bis 5.000.000 € oder mehr erreichen.
Für jedes Szenario gilt: Der Angebotspreis ist nicht der Gesamtpreis. Die nächste Sektion erklärt, welche zusätzlichen Kosten anfallen.
Wie der Standort den Preis bestimmt: ein kurzer Regionsleitfaden
In Griechenland variieren die Preise stärker nach Standort als nach fast jedem anderen Faktor. Nachfolgend eine Kurzorientierung nach Großregion. Detaillierte Informationen zu einzelnen Standorten finden Sie in unseren Standortleitfäden.
Athen und Attika weisen die breiteste interne Preisspanne aller griechischen Märkte auf. Im Zentrum liegen die Preise durchschnittlich bei ca. 2.400 bis 2.600 €/qm (Q4 2025), in den peripheren Vororten bei 1.500 bis 2.000 €/qm und an der südlichen Riviera (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) bei 4.000 bis über 10.000 €/qm. Athen bietet die besten Mietrenditen des Landes und ist ganzjährig mit Direktflügen von zahlreichen deutschen Städten erreichbar. Eine detaillierte Stadtteilübersicht finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Athen.
Thessaloniki ist günstiger als Athen, wächst aber schneller: +9,6 % gegenüber dem Vorjahr im 3. Quartal 2025 laut Bank of Greece, mit Angebotspreisen um ca. 2.600 €/qm im 4. Quartal 2025. Es gibt eine starke Universitätsnachfrage und ein wachsendes internationales Interesse. Es gibt Direktflüge von mehreren deutschen Städten.
Kreta ist die größte Insel und das beliebteste Reiseziel deutscher Käufer. Die Preise variieren stark je nach Provinz: In Chania, der etabliertesten Küstenregion, liegen sie bei ca. 2.500 bis 3.500 €/qm, in Heraklion günstiger bei 1.800 bis 2.500 €/qm, in Rethymno und Lasithi in einer breiten Spanne von 1.200 bis über 4.000 €/qm für Luxusobjekte in Elounda. Es gibt ganzjährige Flüge nach Heraklion und saisonale Flüge nach Chania von deutschen Flughäfen.
Die Kykladen (Mykonos, Santorin, Paros, Naxos) bilden einen eigenen Premiummarkt. Qualitätsvillen auf Mykonos und Santorin beginnen bei 500.000 Euro und überschreiten regelmäßig mehrere Millionen Euro. Die Quadratmeterpreise liegen auf den günstigeren Inseln bei 3.500 € und auf Mykonos bei über 10.000 €.
Der Dodekanes (Rhodos, Kos) ist preislich günstiger als die Kykladen. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 2.000 und 3.500 Euro. Es gibt eine gute saisonale Flughafenanbindung von deutschen Städten. Die Ionischen Inseln (Korfu, Kefalonia, Zakynthos, Lefkada) bieten Preise von 1.500 bis 3.000 € pro Quadratmeter. Korfu ist der etablierteste und teuerste Markt der Ionischen Inseln.
Das Festland und der Peloponnes sind das günstigste Segment: Inlandslagen sind ab 800 bis 1.500 €/qm zu haben, an der Peloponnesküste gibt es einige der besten Preis-Leistungs-Verhältnisse für Küstenlagen ohne Inselpreise. Eine Ausnahme bildet die Chalkidiki mit Preisen von 2.000 bis 3.000 €/qm, die aufgrund der anhaltenden Nachfrage so hoch sind.
Die tatsächlichen Kosten: Was Sie über den Kaufpreis hinaus zahlen
Der Preis, der in einem Inserat angegeben ist, ist nicht der Preis, den Sie letztlich zahlen. Jeder Immobilienkauf in Griechenland bringt zusätzliche Pflichtkosten mit sich. Bei Bestandsimmobilien schlagen diese etwa 8 bis 10 % auf den Angebotspreis auf. Wenn Sie ein Budget planen, ist das die relevante Zahl.
Die Pflichtkosten setzen sich wie folgt zusammen: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 % des steuerpflichtigen Werts, das heißt des jeweils höheren Betrags aus objektivem Steuerwert und deklariertem Kaufpreis. Zum Vergleich: Die deutsche Grunderwerbsteuer (GrEStG) liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, wird aber auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. Für Neubauten (Erstverkauf) gilt statt der Grunderwerbsteuer eine Mehrwertsteuer von 24 %. Die Notargebühren liegen bei ca. 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts. Der griechische Notar übernimmt dabei eine andere Funktion als der deutsche Notar: Er beurkundet den Kaufakt, prüft jedoch nicht den Rechtstitel. Kataster- und Grundbuchgebühren betragen ca. 0,5 %. Die Gebühren für den Rechtsanwalt liegen typischerweise bei 0,5 bis 1 % oder werden als Festhonorar vereinbart. Die Maklerprovision beträgt 2 bis 3 % des Verkaufspreises. Anders als in Deutschland, wo seit Dezember 2020 maximal die Hälfte der Provision vom Käufer getragen wird, kann in Griechenland die volle Provision dem Käufer berechnet werden. Klären Sie dies daher vor einer Zusammenarbeit mit einem Makler.
Bei einem Kaufpreis von 250.000 € sollten Sie ca. 20.000 bis 25.000 € für die Nebenkosten einplanen. Falls eine käuferseitige Maklerprovision anfällt, kommen weitere 5.000 bis 7.500 Euro hinzu. Der Gesamtaufwand beträgt somit ca. 275.000 bis 282.500 €.
Sind griechische Immobilien günstig im europäischen Vergleich?
Für deutsche Käufer ist der direkte Vergleich mit dem heimischen Markt am aussagekräftigsten. So kostet eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung in halbzentraler Lage in München 500.000 bis 700.000 €, in Hamburg 350.000 bis 500.000 € und in Frankfurt 400.000 bis 550.000 €. Auf Kreta kostet dieselbe Fläche 150.000 bis 280.000 €, auf Rhodos 160.000 bis 300.000 € und in Athen (Stadtzentrum) 200.000 bis 250.000 €. Der Unterschied ist nicht marginal, sondern beträgt in der Regel 40 bis 60 %.
Griechenland ist jedoch seit 2018 nicht mehr der Ultra-Günstig-Markt der Nachkrisenjahre. Die Preise sind jährlich um 7 bis 9 % gestiegen und die meisten städtischen und Inselmärkte haben die Vorkrisenniveaus von 2008 erreicht oder überschritten. Trotzdem bleibt Griechenland im Vergleich zu anderen Mittelmeerstandorten deutlich günstiger. Küstenimmobilien auf Kreta oder im Peloponnes kosten pro Quadratmeter erheblich weniger als vergleichbare Objekte an der Côte d’Azur, an der spanischen Costa del Sol, auf den Balearen oder an der portugiesischen Algarve. Bei Premiuminseln wie Mykonos und Santorin ist die Lücke kleiner, da die Preise dort mit den teuersten Mittelmeerstandorten konkurrieren.
Für den typischen Leser von „HellasHaus”, der ein Ferienhaus in Griechenland sucht, bleibt der Preisvorteil gegenüber dem deutschen Markt erheblich, insbesondere im Einstiegs- und Mittelsegment.
Faktoren, die den Immobilienpreis in Griechenland beeinflussen
Die Nähe zum Meer ist der größte Preistreiber auf dem griechischen Immobilienmarkt. Eine Immobilie mit direktem Meerzugang oder unverbautem Meerblick erzielt einen Aufpreis von 30 bis 100 % gegenüber einer ansonsten identischen Immobilie, die 500 Meter landeinwärts liegt. Auch Baujahr und Zustand spielen eine erhebliche Rolle: Immobilien, die nach 2010 gebaut oder renoviert wurden, sind deutlich höher bewertet als ältere Immobilien im Originalzustand. Besonders für deutsche Ferienhausbesitzer ist die Erreichbarkeit ein entscheidender Faktor: Ein Ferienhaus, das mit einem zweistündigen Direktflug erreichbar ist, ist für die meisten Käufer mehr wert als eines, das einen Inlandsflug und eine Fähre erfordert.
Ein Faktor, der internationale Käufer am häufigsten überrascht, ist die bauliche Konformität. Eine Immobilie, die deutlich unter Marktwert angeboten wird, kann aus gutem Grund günstig sein, beispielsweise aufgrund ungelöster Baugenehmigungsverstöße. Diese Probleme beeinträchtigen die rechtliche Übertragbarkeit und können teuer zu lösen sein. Meerblick, privater Pool und Außenterrassen sind erhebliche Werttreiber im Villensegment. Stockwerk und Aufzug beeinflussen den Preis von Wohnungen, insbesondere in Gebäuden, die vor den 2000er-Jahren gebaut wurden und häufig keinen Aufzug haben.
Wo anfangen, wenn Sie ernsthaft kaufen möchten
Der nächste logische Schritt ist die konkrete Standortwahl. Wenn Sie wissen, was Ihr Budget im nationalen Kontext bedeutet, wird der Unterschied zwischen den Regionen zur praktischen Frage. Ob Kreta, Athen oder eine der Inselgruppen: Jeder Markt hat ein eigenes rechtliches und praktisches Profil, das einen Kauf vor Ort unterschiedlich gestaltet. Um die laufenden Eigentumskosten, einschließlich ENFIA, für eine konkrete Immobilie zu verstehen, lohnt sich eine separate Klärung, sobald Sie eine Immobilie ins Auge gefasst haben.
Häufig gestellte Fragen
Die folgenden Fragen beantworten, was deutsche Käufer beim Einstieg in den griechischen Markt am häufigsten stellen.
Was kostet eine Wohnung in Griechenland?
Das ist stark abhängig von der Lage. In Athen (halbzentral) kostet eine 70 bis 90 Quadratmeter große Wohnung typischerweise 170.000 bis 250.000 Euro. Auf einer beliebten Touristeninsel wie Kreta, Rhodos oder Korfu liegt eine vergleichbare Wohnung bei 150.000 bis 300.000 €, je nach Nähe zur Küste. In Provinzstädten wie Patras, Volos oder Larissa sind Wohnungen gleicher Größe ab 70.000 bis 120.000 € erhältlich.
Was kostet ein Haus auf einer griechischen Insel?
Es gibt keine pauschale Antwort, da der Begriff „griechische Insel” eine enorme Spanne abdeckt. Auf Mykonos und Santorin beginnen Qualitätsvillen bei 500.000 € und überschreiten regelmäßig mehrere Millionen Euro. Auf beliebten Inseln der mittleren Preisklasse (Kreta, Rhodos, Kos, Korfu) liegen freistehende Häuser zwischen 200.000 und 600.000 Euro. Auf kleineren, weniger besuchten Inseln wie Leros, Symi oder Ikaria sind Häuser ab 80.000 bis 150.000 € zu finden. Diese Märkte sind jedoch weniger liquide.
Ist es günstig, in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Griechenland ist im Vergleich zu den meisten westeuropäischen Immobilienmärkten wettbewerbsfähig, jedoch nicht mehr der Schnäppchenmarkt der Nachkrisenjahre. Die Preise sind seit 2022 jährlich um 7 bis 9 % gestiegen. Für deutsche Käufer bleibt der Preisvorteil im Einstiegs- und Mittelsegment jedoch erheblich: Vergleichbare Küstenimmobilien kosten in Griechenland typischerweise 40 bis 60 % weniger als in Deutschland.
Welche Gesamtkosten kommen beim Hauskauf in Griechenland auf Sie zu?
Planen Sie ca. 8 bis 10 % des Kaufpreises für Pflichtkosten ein: Grunderwerbsteuer (3,09 %), Notargebühren (0,5 bis 1,5 %), Katastergebühren (ca. 0,5 %) und Anwaltskosten. Falls eine käuferseitige Maklerprovision anfällt (2 bis 3 %), kommt diese hinzu. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € liegen die Gesamtkosten somit bei ca. 275.000 bis 282.500 €.
Kann ich in Griechenland ein Haus für unter 100.000 Euro kaufen?
Ja, es gibt Immobilien unter 100.000 €, die sich jedoch typischerweise in ländlichen Gebieten, Binnenlagen oder Provinzstädten mit begrenzter touristischer Nachfrage befinden. An der Küste oder auf Inseln erhält man für 100.000 Euro in der Regel eine kleine, sanierungsbedürftige Wohnung oder eine Immobilie in peripherer Lage. Beachten Sie bitte die Marktliquidität: Immobilien in weniger nachgefragten Lagen können sich schwerer wieder verkaufen lassen.
Gibt es ein Mindestbudget für den Immobilienkauf in Griechenland?
Es gibt keinen gesetzlichen Mindestkaufpreis. Immobilien sind auf nahezu jedem Preisniveau erhältlich, auch unter 50.000 Euro in einigen ländlichen Gebieten. Der häufig genannte Betrag von 250.000 € ist jedoch nicht der Mindestkaufpreis, sondern der niedrigste Investitionsschwellenwert für das griechische Golden Visa (für Gewerbe-zu-Wohn-Umbauten; 400.000 € in den meisten Regionen bzw. 800.000 € in Premiumlagen). Sie können in Griechenland zu jedem Preis kaufen.
Vom Marktüberblick zur konkreten Immobilie
Den Markt zu kennen, ist der einfache Teil. Die Fragen, die danach folgen – ob eine konkrete Immobilie in Athen oder auf einer bestimmten Insel fair bewertet ist, ob der Rechtstitel sauber ist und ob die Kaufstruktur zu Ihrer Situation passt –, erfordern eine andere Art der Arbeit. Sie beginnt mit ausreichenden Marktkenntnissen, um die richtigen Fragen zu stellen.
Wenn Sie an dem Punkt sind, von der Marktrecherche zu einer echten Kaufentscheidung überzugehen, ist eine Immobilien-Rechtsberatung der richtige nächste Schritt. Sie erhalten eine strukturierte Einschätzung der Immobilie, der Lage, der Kosten und etwaiger spezifischer Fragen zu Ihrem Fall, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
