Der Kauf einer Immobilie in Griechenland kann ein spannendes Vorhaben sein. Doch der Ablauf unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von dem, was deutsche Käufer aus dem deutschen Immobilienrecht kennen. Andere Regeln, spezifische rechtliche Schritte und nicht automatisierte Verfahren erfordern eine Vorbereitung, die häufig unterschätzt wird.
Immobilienkauf in Griechenland: Einführung in den Ablauf für deutsche Käufer
Viele deutsche Käufer nähern sich dem griechischen Immobilienmarkt mit Erwartungen, die durch das deutsche System geprägt sind.
In Deutschland sind Käufer einen Ablauf gewohnt, bei dem das Grundbuch zentralisiert und verlässlich geführt wird, der Notar eine neutrale koordinierende Rolle übernimmt, Eigentumsrechte vor dem Verkauf geprüft und dokumentiert sind, Standardverträge einen gewissen Käuferschutz bieten und die Verantwortlichkeiten der beteiligten Fachleute klar verteilt sind.
In Griechenland folgt der Kaufprozess jedoch einer anderen Logik.
Der Ablauf folgt einer spezifischen rechtlichen Abfolge und die Verantwortlichkeiten sind anders verteilt als in Deutschland.
Das System legt dem Käufer erheblich mehr Eigenverantwortung auf: Er muss den rechtlichen Status der Immobilie überprüfen, sicherstellen, dass die Einträge der Realität entsprechen, und etwaige vergangene Unregelmäßigkeiten, Änderungen oder Probleme klären.
Das bedeutet nicht, dass der Prozess riskant ist, aber es macht eine rechtliche Due Diligence unverzichtbar.
Rechtliche Probleme sind selten auf den ersten Blick erkennbar und treten in der Regel erst durch ordnungsgemäße Prüfungen zutage, die zum richtigen Zeitpunkt durchgeführt werden.
Ein Immobilienkauf in Griechenland ist also kein einzelner Vorgang, sondern ein Prozess aus spezifischen rechtlichen Schritten, die jeweils auf dem vorherigen aufbauen. Das Überspringen eines Schritts oder eine falsche Reihenfolge kann zu Verzögerungen, Mehrkosten oder Komplikationen führen, die sich im Nachhinein nur schwer lösen lassen.
Hier wird auch die Rolle des Rechtsanwalts zentral. In Griechenland geht die Aufgabe des Anwalts des Käufers weit über die bloße Prüfung von Unterlagen in der Schlussphase hinaus. Er überprüft das Eigentum, kontrolliert die rechtliche Vorgeschichte der Immobilie, identifiziert nicht unmittelbar erkennbare Risiken und erläutert deren Bedeutung in verständlicher Sprache.
Diese Rolle ist für deutsche Käufer besonders wichtig. In Deutschland übernimmt der Notar eine zentrale koordinierende Funktion im Kaufprozess. In Griechenland ist der Notar dagegen ausschließlich für die Beurkundung der Kaufurkunde zuständig. Er vertritt keine der Parteien und berät den Käufer nicht rechtlich. Die rechtliche Prüfung und der Schutz der Käuferinteressen liegen vollständig beim Rechtsanwalt des Käufers. Das griechische Immobilienrecht ist formal und dokumentenbasiert. Die rechtsverbindliche Fassung jedes Dokuments ist auf Griechisch. Selbst ein kleines Detail kann langfristige Konsequenzen haben, wenn es missverstanden oder übersehen wird. Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich im Interesse des Käufers handelt, macht dieses komplexe System wesentlich überschaubarer.
Die folgenden Schritte beschreiben den typischen Ablauf des Kaufprozesses in Griechenland und erklären, warum jede Phase wichtig ist. Wenn Sie diesen Ablauf von Anfang an verstehen, können Sie einen Immobilienkauf in Griechenland mit Sicherheit und Planbarkeit angehen.
Erster Schritt: Griechische Steuernummer (AFM) beantragen
Die griechische Steuernummer, auch AFM genannt, ist die Grundlage jeder Immobilientransaktion in Griechenland. Ohne sie kann keine rechtlich bindende Handlung im Zusammenhang mit einem Kauf vorgenommen werden. Sie wird nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern auch für die Unterzeichnung von Verträgen, die Zahlung von Steuern, die Eröffnung eines Bankkontos und das Erscheinen vor einem Notar benötigt.
Für deutsche Käufer ist die Beantragung der AFM oft der erste Kontakt mit dem griechischen Verwaltungssystem. Die AFM wird von den griechischen Steuerbehörden ausgestellt und verknüpft alle finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen einer Person miteinander.
Für die Beantragung benötigen Sie in der Regel:
- Einen gültigen Reisepass oder Personalausweis
- Einen Wohnsitznachweis im Wohnsitzland
- Ein ausgefülltes Antragsformular
- Einen steuerlichen Vertreter in Griechenland, in den meisten Fällen erforderlich, wenn der Käufer nicht in Griechenland steuerlich ansässig ist
Die AFM kann entweder persönlich beim zuständigen Finanzamt (Eforia) oder über einen Rechtsvertreter, der auf Grundlage einer Vollmacht handelt, beantragt werden. Viele deutsche Käufer entscheiden sich für die zweite Option, insbesondere wenn sie nicht persönlich in Griechenland anwesend sind. So lassen sich Verzögerungen vermeiden und eine korrekte Bearbeitung des Antrags von Anfang an sicherstellen.
Einmal ausgestellt, bleibt die AFM lebenslang gültig und wird für alle zukünftigen steuerlichen Angelegenheiten in Griechenland verwendet.
Zweiter Schritt: Bankkonto in Griechenland eröffnen
Ein griechisches Bankkonto ist zwar nicht von Anfang an erforderlich, wird aber in einem frühen Stadium des Kaufprozesses benötigt. In der Praxis müssen die meisten Käufer ein griechisches Bankkonto eröffnen, bevor die Transaktion abgeschlossen werden kann.
Ein lokales Bankkonto wird in der Regel benötigt für:
- Die Zahlung der Grunderwerbsteuer
- Die Zahlung von Notar- und Registrierungsgebühren
- Die Einrichtung von Versorgungsanschlüssen und laufenden Immobilienkosten
- Den Empfang oder die Bedienung einer Hypothek bei einer griechischen Bank, sofern zutreffend
Griechische Banken wenden strenge Compliance- und Geldwäschepräventionsvorschriften an – insbesondere gegenüber ausländischen Kunden. Die Kontoeröffnung kann Zeit in Anspruch nehmen und erfordert in der Regel Unterlagen wie:
- Reisepass oder Personalausweis
- AFM
- Wohnsitznachweis
- Einkommens- oder Mittelherkunftsnachweis
- Weitere Dokumente je nach Wohnsitzland des Käufers
Für deutsche Käufer, die den unkomplizierten Prozess der Kontoeröffnung in Deutschland gewohnt sind, kann die Kontoeröffnung in Griechenland eine Herausforderung sein. Die Anforderungen griechischer Banken sind deutlich umfangreicher und die Bearbeitungszeiten können mehrere Wochen betragen. Dieser Schritt wird häufig unterschätzt. Ein frühzeitiger Beginn ist empfehlenswert, um Last-Minute-Verzögerungen zu vermeiden, wenn Zahlungen innerhalb enger Fristen geleistet werden müssen.
Dritter Schritt: Immobilie auswählen und Angebot abgeben
Nachdem die administrativen Grundlagen geschaffen wurden, können Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Dies kann über einen Immobilienmakler oder direkt mit privaten Verkäufern erfolgen. Viele deutsche Käufer nutzen Online-Plattformen, um den Markt zu sondieren. Dazu zählen griechische Immobilienportale wie Spitogatos, XE.gr und Tospitimou. Diese Plattformen bieten eine umfassende Marktübersicht, können jedoch nicht den rechtlichen Status einer Immobilie bestätigen.
In dieser Phase überholt die Begeisterung häufig die rechtliche Absicherung. Deshalb ist es entscheidend, vor Abgabe eines Angebots eine rechtliche Due Diligence durchzuführen, um typische Risiken beim Immobilienkauf in Griechenland frühzeitig zu erkennen. In Griechenland kann die Abgabe eines Angebots oder der Abschluss einer Vorvereinbarung rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben, insbesondere wenn bereits eine Anzahlung geleistet wurde.
Vor einer verbindlichen Zusage sollte überprüft werden:
- Dass der Verkäufer über gültige Eigentumsrechte verfügt
- Dass die Immobilie baurechtlich konform ist
- Dass keine Belastungen, Ansprüche oder Beschränkungen auf der Immobilie liegen
In vielen Fällen werden Käufer gebeten, eine Vorvereinbarung zu unterzeichnen und eine Anzahlung zu leisten, um die Immobilie zu reservieren. Die Bedingungen dieser Vereinbarung sowie die an die Anzahlung geknüpften Konditionen und der Rücktrittsvorgang müssen jedoch sorgfältig geprüft werden. Was wie eine einfache Reservierung erscheint, kann rechtlich bindend werden, wenn die Vereinbarung nicht korrekt strukturiert ist.
Anders als in Deutschland, wo eine notarielle Beurkundung gemäß § 311b BGB grundsätzlich Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrags ist, können in Griechenland bereits privatschriftliche Vorvereinbarungen rechtliche Bindungswirkung entfalten. Eine anwaltliche Begleitung in diesem Stadium stellt sicher, dass das Interesse an einer Immobilie nicht zu einer unumkehrbaren Verpflichtung wird, bevor die notwendigen Prüfungen abgeschlossen sind.
Vierter Schritt: Rechtliche und baurechtliche Prüfung der Immobilie
Dies ist die zentrale rechtliche Phase des Kaufprozesses, in der die meisten verborgenen Probleme identifiziert werden – sofern es welche gibt. Die Überprüfung der rechtlichen und baurechtlichen Aspekte erfolgt vor Unterzeichnung des endgültigen Vertrags und wird im Auftrag des Käufers durchgeführt.
Der erste Teil dieses Prozesses umfasst die Prüfung der Eigentumsurkunden. Dabei wird bestätigt, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und das Recht hat, sie zu veräußern. Der Anwalt untersucht die Eigentümerschaft, prüft, wie die Immobilie erworben wurde, und stellt sicher, dass keine Ansprüche, Hypotheken, Pfandrechte oder sonstige Belastungen auf dem Eigentum lasten.
Diese Prüfungen werden beim zuständigen Grundbuchamt oder Katasteramt durchgeführt. In Griechenland können Eigentumsunterlagen entweder im traditionellen Grundbuchsystem (Ypothikofilakeio) oder im Hellenischen Kataster (Ktimatologio) geführt werden. Letzteres wird derzeit landesweit eingeführt. Da die Unterlagen nicht immer zentralisiert oder vollständig digitalisiert sind, ist für diese Überprüfung eine gründliche Prüfung der Dokumente erforderlich.
Für deutsche Käufer, die das zuverlässige und zentralisierte deutsche Grundbuchsystem kennen, ist dies möglicherweise ungewohnt. In Griechenland bietet das Grundbuch nicht automatisch denselben Grad an Verlässlichkeit. Die Eigentumsüberprüfung durch den Anwalt ist daher keine Formalität, sondern eine substanzielle Schutzmaßnahme.
Parallel dazu wird die Immobilie aus baurechtlicher Sicht geprüft. Dies umfasst die Überprüfung, dass:
- Das Gebäude in Übereinstimmung mit der erteilten Baugenehmigung errichtet wurde
- Etwaige Erweiterungen oder Änderungen rechtlich erklärt wurden
- Die Immobilie den Bebauungs- und Planungsvorschriften entspricht
- Die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften ist entscheidend, da Unregelmäßigkeiten eine rechtsgültige Übertragung verhindern können und nach dem Kauf zu Problemen führen.
Der Anwalt des Käufers koordiniert den gesamten Prozess, prüft die Ergebnisse und erläutert deren Auswirkungen auf verständliche Weise. Werden Probleme festgestellt, berät der Anwalt darüber, ob diese gelöst werden können, wie lange dies dauert und ob ein sicheres Fortfahren möglich ist. Dieser Schritt wandelt Unsicherheit in fundierte Entscheidungsgrundlagen um. Treten rechtliche oder baurechtliche Probleme erst nach der Unterzeichnung zutage, ist deren Lösung in der Regel aufwendiger und kostspieliger.
Fünfter Schritt: Unterzeichnung des Kaufvertrags vor dem Notar
In Griechenland muss der endgültige Kaufvertrag in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden. Der öffentlich bestellte Amtsträger erstellt die Übertragungsurkunde, beglaubigt sie und stellt sicher, dass die Transaktion alle rechtlichen Anforderungen erfüllt. Der griechische Notar handelt nicht im Interesse einer der Parteien und berät den Käufer nicht rechtlich.
Für deutsche Käufer ist dieser Unterschied besonders wichtig, denn in Deutschland übernimmt der Notar eine deutlich aktivere Rolle, einschließlich der Belehrung beider Parteien und der Koordination des gesamten Ablaufs. In Griechenland beschränkt sich die Funktion des Notars hingegen auf die Beurkundung. Die rechtliche Prüfung des Vertrags ist ein eigenständiger und unverzichtbarer Schritt, der vor der Unterzeichnung vom Anwalt des Käufers durchgeführt wird.
Der Anwalt des Käufers sollte den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen, um sicherzustellen, dass er die vereinbarten Bedingungen korrekt wiedergibt und alle rechtlichen Voraussetzungen für die Übertragung erfüllt sind. Dazu gehört auch die Bestätigung, dass die Eigentums- und Bauplanungsprüfungen abgeschlossen sind und keine ungelösten Fragen mehr bestehen.
Bei der Unterzeichnung wird die endgültige Kaufurkunde verlesen und vollzogen, der Verkäufer überträgt das Eigentum auf den Käufer, der Kaufpreis wird gemäß der vereinbarten Methode beglichen, und der Notar erstellt die offiziellen Dokumente für die Registrierung.
Deutsche Käufer müssen für den Kaufabschluss nicht persönlich in Griechenland anwesend sein. Wenn sie eine notarielle Vollmacht erteilen, kann ein Anwalt den Notartermin in ihrem Namen wahrnehmen und den Vertrag unterzeichnen. Von dieser Möglichkeit machen deutsche Käufer regelmäßig Gebrauch, die nicht reisen möchten oder den Kauf aus der Ferne abwickeln.
Sofern der Vertrag im Vorfeld geprüft und genehmigt wurde, muss der Käufer weder bei der Unterzeichnung anwesend sein, noch einen Dolmetscher organisieren. Da der rechtsverbindliche griechische Text bereits geprüft und erläutert wurde, kann die Unterzeichnung reibungslos durch den Bevollmächtigten erfolgen.
In diesem Stadium stellt der Anwalt sicher, dass die Unterzeichnung dem vereinbarten rechtlichen Rahmen entspricht, die Interessen des Käufers gewahrt werden und alle Dokumente korrekt für die Registrierung vorbereitet sind.
Sechster Schritt: Eintragung im Grundbuch und Zahlung der Steuern
Die bloße Unterzeichnung des Vertrags vollendet den Kauf noch nicht. Das Eigentum wird erst mit der Eintragung der Urkunde beim zuständigen Grundbuch- oder Katasteramt begründet.
Nach der Unterzeichnung reicht der Notar die erforderlichen Dokumente zur Registrierung ein. Nach Abschluss des Registrierungsverfahrens wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen.
In dieser Phase werden die wesentlichen Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit dem Kauf beglichen. Dazu gehören in der Regel:
- Grunderwerbsteuer, berechnet auf den steuerlichen Wert der Immobilie
- Notargebühren
- Registrierungsgebühren an das Grundbuchamt oder Kataster
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer muss auf Grundlage der amtlichen Steuerfestsetzung im Voraus erfolgen und ist Voraussetzung für die Unterzeichnung des Vertrags.
Die Bearbeitungszeiten für die Registrierung variieren je nach zuständiger Behörde sowie je nachdem, ob das Gebiet unter dem Grundbuch- oder dem Katastersystem operiert. Während einige Registrierungen relativ zügig abgeschlossen werden, können andere aufgrund administrativer Rückstände länger dauern. Dies beeinträchtigt das Eigentum nicht, ist aber ein wichtiger bürokratischer Schritt, der ordnungsgemäß abgeschlossen werden muss.
Nach Abschluss der Registrierung ist der rechtliche Prozess des Immobilienerwerbs in Griechenland formal abgeschlossen und der Käufer kann mit der Umschreibung der Versorgungsanschlüsse, den Steuererklärungen und den weiteren immobilienbezogenen Maßnahmen beginnen.
Zusammenfassende Checkliste für den Immobilienkauf in Griechenland
Der Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland umfasst eine Kombination aus administrativen, rechtlichen und praktischen Schritten. Ein klarer Überblick von Anfang an hilft dabei, Verzögerungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass keine wichtige Anforderung übersehen wird.
Aus dokumentarischer Sicht benötigen Käufer in der Regel:
- Einen gültigen Reisepass oder Personalausweis
- Eine griechische Steuernummer (AFM)
- Ein griechisches Bankkonto (in den meisten Fällen)
- Einen Mittelherkunftsnachweis und Einkommensnachweis
- Eine notarielle Vollmacht, wenn der Kauf über einen Bevollmächtigten abgewickelt wird
Je nach Transaktion können weitere Unterlagen von Banken, Notaren oder Steuerbehörden angefordert werden.
Der Prozess selbst folgt in der Regel einer strukturierten Abfolge:
- Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM)
- Eröffnung eines griechischen Bankkontos
- Auswahl der Immobilie und Einigung über die Konditionen
- Durchführung der rechtlichen und baurechtlichen Prüfung
- Unterzeichnung des Kaufvertrags vor dem Notar
- Registrierung des Kaufs und Begleichung von Steuern und Gebühren
Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf. Wer einen Schritt überspringt oder die Reihenfolge falsch ausführt, muss mit Komplikationen rechnen, die sich im Nachhinein nur schwer lösen lassen.
Deutsche Käufer sollten zudem beachten, dass das griechische Immobilienrecht formal und dokumentenbasiert ist. Ein rechtlicher Schutz entsteht nicht automatisch, sondern hängt davon ab, dass die richtigen Prüfungen zum richtigen Zeitpunkt durchgeführt werden. Die Beauftragung eines auf griechisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalts stellt sicher, dass der Prozess korrekt abgewickelt wird, Risiken frühzeitig erkannt werden und Entscheidungen mit vollständiger rechtlicher Klarheit getroffen werden.
Der gesamte Prozess, professionell begleitet
Die sechs Schritte oben beschreiben, was der Immobilienkauf in Griechenland tatsächlich umfasst. Jeder Schritt hat spezifische Dokumente, Fristen und Prüfungen. Das All-Inclusive Käufer-Rechtspaket deckt die vollständige Abfolge ab: AFM, rechtliche Due Diligence, Eigentums- und Baugenehmigungsprüfung, Vertragsprüfung, notarielle Vollmacht und Vertretung bei der Beurkundung. Alles, was in der Checkliste oben steht.
