Die Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland können sich erheblich auf die Gesamtkosten des Erwerbs auswirken – insbesondere für deutsche Käufer, die mit dem griechischen Steuersystem nicht vertraut sind.
Einführung in die Kaufsteuern bei Immobilien in Griechenland
Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer als fester Prozentsatz des Kaufpreises erhoben wird und der Kaufprozess über den Notar standardisiert abläuft, werden die Steuern beim Immobilienerwerb in Griechenland separat berechnet. Sie hängen von verschiedenen Faktoren wie dem Alter der Immobilie, dem deklarierten Wert und der Transaktionsstruktur ab. Diese Steuern müssen zu bestimmten Zeitpunkten entrichtet werden, damit die Eigentumsübertragung stattfinden kann.
Deutsche Käufer nähern sich dem griechischen Markt häufig mit Erwartungen, die durch das deutsche Rechts- und Steuersystem geprägt sind. Steuerliche Begriffe, Bewertungsmethoden und Zahlungsverfahren können sich jedoch erheblich von den deutschen Gepflogenheiten unterscheiden. Es ist daher unerlässlich, sich einen klaren Überblick über die in Griechenland geltenden Steuern zu verschaffen und zu verstehen, wie diese berechnet und entrichtet werden, um keine bösen Überraschungen in Bezug auf die Kosten zu erleben oder den Kaufprozess zu verzögern.
Grunderwerbsteuer (FMA)
Die griechische Grunderwerbsteuer (Fóros Metavívasis Akínitou, kurz FMA) ist die wichtigste Steuer beim Kauf von Wohnimmobilien in Griechenland. Sie ist eine der größten einmaligen Kaufnebenkosten und muss entrichtet werden, bevor das Eigentum übertragen werden kann.
Der aktuelle Steuersatz beträgt 3 % des steuerlichen Werts der Immobilie. In der Praxis wird diese Steuer vom Käufer getragen. Sie muss vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gegenüber den Steuerbehörden erklärt und bezahlt werden.
Zum Vergleich: Die Grunderwerbsteuer in Deutschland (Grunderwerbsteuer nach GrEStG) variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % und wird auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. In Griechenland liegt der Steuersatz zwar einheitlich bei 3 %, jedoch basiert die Bemessungsgrundlage in der Regel nicht auf dem Kaufpreis, sondern auf dem sogenannten objektiven Wert (antikeimenike axia). Dabei handelt es sich um eine amtliche Bewertung nach dem Zonenwert-System. Nur wenn der vereinbarte Kaufpreis höher ist als dieser objektive Wert, wird der höhere Betrag zugrunde gelegt. Dieses System unterscheidet sich grundlegend von der deutschen Praxis und führt häufig zu Abweichungen zwischen Marktwert und steuerlichem Wert.
Die FMA gilt in erster Linie für Bestandsimmobilien, also Immobilien, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Neubauten, die von einem Bauträger verkauft werden, können dagegen dem Umsatzsteuerregime unterliegen. Ob eine Immobilie der FMA oder der Umsatzsteuer unterliegt, ist daher ein entscheidender erster Schritt bei der Kostenplanung.
Als konkretes Berechnungsbeispiel: Bei einem steuerlichen Wert der Immobilie von 200.000 € ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 200.000 € × 3 % = 6.000 €.
Dieser Betrag muss im Voraus entrichtet werden, damit der Notar die Kaufurkunde unterzeichnen kann.
Um die Kosten korrekt zu planen und Verzögerungen beim Abschluss der Transaktion zu vermeiden, ist es unerlässlich, zu klären, ob die FMA anwendbar ist, wie der steuerliche Wert ermittelt wird und wann die Steuer zu entrichten ist.
Umsatzsteuer auf Immobilien in Griechenland
Die Umsatzsteuerregelungen gehören zu den komplexesten Aspekten der Immobilienbesteuerung in Griechenland. Eine sorgfältige Prüfung ist daher vor der Kaufentscheidung erforderlich.
Auf bestimmte Immobilienkäufe in Griechenland kann Umsatzsteuer anfallen. Ob dies der Fall ist, hängt von der Art der Immobilie, dem Datum der Baugenehmigung sowie dem zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Rechtsrahmen ab.
Wann Umsatzsteuer anfällt
Grundsätzlich unterliegen Neubauten, die von einem Bauträger verkauft werden, der Umsatzsteuer, sofern die Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde und die Immobilie erstmals veräußert wird. In diesen Fällen ersetzt die Umsatzsteuer die Grunderwerbsteuer (FMA).
Griechenland hat jedoch eine vorübergehende Aussetzung der Umsatzsteuer auf neue Wohnimmobilien eingeführt, die bereits mehrfach verlängert wurde. Gemäß dem aktuellen Aussetzungsregime sind die meisten neuen Wohnimmobilien von der Umsatzsteuer befreit und unterliegen stattdessen der Grunderwerbsteuer, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind und sich der Bauträger für die Aussetzungsregelung entschieden hat.
Das Umsatzsteuerregime bleibt bis 2026 Teil des griechischen Steuerrechts. Ob es angewendet wird, hängt jedoch davon ab, ob die Aussetzung fortgeführt oder aufgehoben wird. Aus diesem Grund muss die potenzielle Umsatzsteuerpflicht stets individuell geprüft werden, bevor ein Kauf erfolgt.
Fällt Umsatzsteuer an, wird sie zum Regelsatz von 24 % erhoben, berechnet auf den gesetzlich definierten steuerlichen Wert der Immobilie. Dies stellt einen erheblichen Unterschied zur FMA dar und hat massive Auswirkungen auf die Gesamterwerbskosten.
Befreiungen und Sonderfälle
Es gibt verschiedene Situationen, in denen keine Umsatzsteuer anfällt, auch bei neueren Immobilien:
- Immobilien, die unter das Aussetzungsregime fallen
- Immobilien, die nach der Erstnutzung verkauft werden
- Fälle, in denen der Bauträger sich nicht für die Anwendung der Umsatzsteuer entschieden hat
Darüber hinaus können je nach Klassifizierung der Immobilie und Struktur des Verkaufs spezifische Befreiungen oder alternative Behandlungen gelten. Diese Unterscheidungen sind technischer Natur und müssen im Rahmen der steuerlichen und rechtlichen Due Diligence überprüft werden.
Ein Beispiel: Wenn für eine neue Immobilie mit einem steuerpflichtigen Wert von 250.000 Euro Mehrwertsteuer anfällt, würde die Berechnung wie folgt aussehen: 250.000 Euro mal 24 Prozent, was 60.000 Euro ergibt. Dieser Betrag wäre zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten und würde die Stempelsteuer ersetzen.
Grundbuch- und Registrierungskosten
Beim Immobilienkauf in Griechenland wird das Eigentum nicht allein durch die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde übertragen. Die Übertragung muss auch offiziell beim zuständigen Grundbuch- oder Katasteramt registriert werden, wofür spezifische Gebühren anfallen.
Diese Gebühren werden in der Regel als Prozentsatz des steuerlichen Werts der Immobilie berechnet und liegen typischerweise zwischen 0,5 % und 0,7 %, je nachdem, ob das Gebiet vom Kataster- oder dem traditionellen Grundbuchsystem erfasst wird. Die Gebühren sind vom Käufer zu tragen und Voraussetzung dafür, dass das Eigentum rechtlich korrekt eingetragen wird.
Für deutsche Käufer, die das Grundbuchsystem der Grundbuchämter in Deutschland kennen, sei angemerkt, dass: Das griechische System verfolgt denselben Zweck der öffentlichen Eigentumserfassung, unterscheidet sich jedoch in der administrativen Abwicklung. Griechenland befindet sich derzeit im Prozess der Umstellung vom traditionellen Grundbuchsystem (Ypothikofilakeio) auf das modernisierte Kataster (Ktimatologio). Je nach Standort der Immobilie kann eines der beiden Systeme gelten, wodurch sich die zuständige Behörde und die anfallenden Gebühren ändern.
Die Registrierung ist ein entscheidender Schritt, da sie die Rechte des Käufers gegenüber Dritten begründet und sicherstellt, dass die Immobilie korrekt in den offiziellen Registern erfasst ist. Verzögerungen oder Fehler in diesem Stadium können später zu Problemen führen, insbesondere bei einem zukünftigen Verkauf oder im Erbfall.
Jährliche Immobiliensteuer (ENFIA)
ENFIA (Einheitliche Immobilieneigentumssteuer) ist eine jährliche Steuer auf Immobilieneigentum, die von allen Eigentümern in Griechenland zu entrichten ist, einschließlich ausländischer Staatsangehöriger. ENFIA gilt für alle Immobilien, unabhängig davon, ob sie vermietet, als Ferienhaus genutzt oder leer stehen. ENFIA ist unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers zu entrichten und besteht getrennt von etwaigen Einkommensteuerpflichten.
Die Steuer wird auf Grundlage folgender Faktoren berechnet:
- Objektiver Wert der Immobilie
- Grundfläche in Quadratmetern
- Lage und Zonenwert
- Alter und Art der Immobilie
ENFIA wird jährlich von den Steuerbehörden festgesetzt und ist in der Regel in mehreren Raten im Laufe des Jahres zahlbar.
Für die meisten deutschen Eigentümer von Wohnimmobilien in Griechenland sind die jährlichen ENFIA-Kosten vergleichsweise moderat und liegen typischerweise zwischen einigen hundert Euro pro Jahr für Standardwohnungen bis hin zu höheren Beträgen für größere oder wertvollere Immobilien. Im Vergleich zur deutschen Grundsteuer, die ebenfalls auf Immobilieneigentum erhoben wird, ist die ENFIA in den meisten Fällen geringer. Dennoch sollte sie in die laufende Kostenplanung einbezogen werden.
Als indikativer Anhaltspunkt: Bei einem objektiven Wert von 150.000 € liegt die ENFIA für eine Wohnung typischerweise zwischen ca. 300 und 600 € jährlich, abhängig von Lage, Größe und Eigenschaften der Immobilie
Da die ENFIA nicht nach Marktpreisen, sondern auf Grundlage amtlicher Bewertungskriterien berechnet wird, kann die tatsächliche Steuerbelastung zwischen ähnlich erscheinenden Immobilien erheblich variieren.
Weitere Steuern und Abgaben
Neben den Hauptkaufsteuern sollten Käufer eine Reihe von Nebenkosten beachten, die im Rahmen der Eigentumsübertragung anfallen. Obwohl diese Beträge in der Regel geringer ausfallen als die Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer, gehören sie dennoch zu den Gesamtkosten der Transaktion und sollten von Anfang an in die Budgetplanung einbezogen werden.
Notargebühren im Zusammenhang mit Steuern und Registrierung
Bei griechischen Immobilientransaktionen sind Notargebühren obligatorisch. Sie werden auf Grundlage des Immobilienwerts nach einer gesetzlichen Gebührenordnung berechnet. Obwohl sie formal keine Steuer sind, sind sie eng mit dem Steuer- und Registrierungsprozess verknüpft und müssen vom Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung entrichtet werden.
Für deutsche Käufer, die das deutsche Notarsystem kennen, gilt: Der griechische Notar erfüllt eine vergleichbare Funktion bei der Beurkundung der Kaufurkunde. Allerdings unterscheiden sich die Gebührenstruktur und die Berechnungsmethoden von der deutschen Praxis.
Zusätzlich zur eigentlichen Notargebühr können geringfügige steuerliche Abgaben im Zusammenhang mit der Erstellung, Beglaubigung und Einreichung der Kaufurkunde anfallen. Dazu gehören Stempelgebühren für bestimmte notarielle Handlungen sowie Verwaltungskosten für den Abschluss und die Registrierung der Transaktion.
Kleinere Steuern und Verwaltungsgebühren
Während des Kaufprozesses können verschiedene kleinere Abgaben anfallen, die sich nach den Eigenschaften der Immobilie und der Transaktion richten. Dazu können Gebühren für die Beschaffung von Steuerbescheinigungen, Katasterauszügen oder amtlichen Kopien von Unterlagen gehören, die für die Eigentumsübertragung erforderlich sind.
Obwohl jede einzelne Gebühr relativ gering ist, können sie sich summieren, wenn sie nicht vorab eingeplant werden. Daher empfiehlt es sich, vor den abschließenden Kaufphasen eine detaillierte Aufstellung aller anfallenden Steuern und Verwaltungskosten anzufordern.
Kommunale Gebühren über die Nebenkosten
Zum Besitz einer Immobilie in Griechenland gehören auch geringfügige kommunale Abgaben, die in der Regel über die Stromrechnung erhoben werden. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach der Grundfläche und der Lage der Immobilie. Sie dienen der Finanzierung lokaler Dienstleistungen. Obwohl es sich nicht um eine Kaufsteuer handelt, stellen sie wiederkehrende Eigentumsosten dar.
Stempelsteuer auf Nebenvereinbarungen (begrenzte Fälle)
In Griechenland gilt die Stempelsteuer nicht mehr für die Hauptkaufurkunde von Wohnimmobilien. In begrenzten Fällen kann sie jedoch weiterhin auf Nebenvereinbarungen oder bestimmte vertragliche Regelungen im Zusammenhang mit der Transaktion Anwendung finden. Diese Abgaben sind in der Regel geringfügig, sollten im Rahmen der steuerlichen Gesamtprüfung aber dennoch bestätigt werden.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Griechenland
Zwischen Deutschland und Griechenland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das verhindern soll, dass dieselben Einkünfte oder Vermögenswerte in beiden Ländern besteuert werden. Für deutsche Eigentümer von Immobilien in Griechenland spielt dieses Abkommen eine zentrale Rolle bei der Frage, wo Einkünfte besteuert werden, wie Steuergutschriften und Befreiungen angewandt werden und wie das Immobilieneigentum in der deutschen Steuererklärung zu deklarieren ist.
Grundprinzip: Besteuerung am Belegenheitsort
Gemäß dem DBA werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich im Belegenheitsstaat, also dem Land, in dem die Immobilie liegt, besteuert. Das bedeutet, dass Steuern, die mit dem Eigentum oder der Vermietung einer Immobilie in Griechenland zusammenhängen, in der Regel in Griechenland zu entrichten sind – unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers. Deutschland als Ansässigkeitsstaat verlangt jedoch, dass diese Einkünfte in der deutschen Steuererklärung angegeben werden.
Vermeidung der Doppelbesteuerung in der Praxis
Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, gewährt Deutschland in der Regel eine Steueranrechnung (Anrechnungsmethode) oder eine Freistellung mit Progressionsvorbehalt für in Griechenland bereits versteuerte Einkünfte. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art der Einkünfte und den Bestimmungen des DBA ab.
Für deutsche Eigentümer bedeutet dies in der Praxis:
- Wenn die Immobilie ausschließlich zur Eigennutzung dient, fallen in Griechenland lediglich eigentumsbasierte Steuern wie die ENFIA an. In Deutschland besteht in der Regel keine Einkommensteuerpflicht, sofern keine Mieteinnahmen erzielt werden.
- Wenn die Immobilie vermietet wird, unterliegen die Mieteinnahmen zunächst der griechischen Einkommensteuer. Diese Einkünfte müssen zusätzlich in der deutschen Einkommensteuererklärung angegeben werden (Anlage V für Vermietungseinkünfte, Anlage AUS für ausländische Einkünfte). Die in Griechenland gezahlte Steuer wird in der Regel auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.
- Bei einem späteren Verkauf der Immobilie können Veräußerungsgewinne sowohl in Griechenland als auch in Deutschland steuerlich relevant sein. Auch hier regelt das DBA die Zuweisung der Besteuerungsrechte.
Meldepflichten gegenüber dem deutschen Finanzamt
Unabhängig von der konkreten Steuerlast sind deutsche Steuerpflichtige dazu verpflichtet, ihren ausländischen Immobilienbesitz und die damit erzielten Einkünfte gegenüber dem zuständigen Finanzamt offenzulegen. Die Nichtdeklaration kann zu Nachzahlungen, Zinsen und im schwerwiegenden Fall zu steuerstrafrechtlichen Konsequenzen führen.
Da das DBA mit den nationalen Steuervorschriften sowohl in Griechenland als auch in Deutschland zusammenwirkt, sollten deutsche Eigentümer ihre steuerliche Situation individuell bewerten lassen – idealerweise im Rahmen einer koordinierten Beratung durch griechische und deutsche Steuerberater. So ist eine korrekte Deklaration gewährleistet, Compliance-Probleme werden vermieden und es entsteht Klarheit über die steuerlichen Gesamtauswirkungen des Immobilienbesitzes in Griechenland.
Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland: praktische Beispiele
Die folgenden Beispiele veranschaulichen die typischen Kaufsteuern und zugehörigen Kosten bei verschiedenen Immobilientypen in Griechenland. Alle Zahlen sind indikativ, basieren auf gängigen Szenarien aus dem Jahr 2026 und können je nach Lage, steuerlichem Wert und spezifischen Eigenschaften der Immobilie abweichen.
Beispiel 1: Bestandswohnung in einer griechischen Stadt
Immobilientyp: Wohnung Kaufpreis / steuerlicher Wert: 180.000 € Umsatzsteuer: nicht anwendbar (Bestandsimmobilie)
Grunderwerbsteuer (3 %): 5.400 € Notargebühren und zugehörige Kosten (ca.): 2.000 € Grundbuch-/Katastergebühren (ca.): 1.000 €
Geschätzte Gesamtkosten für Kaufsteuern und Registrierung: 8.400–8.700 €
Dies ist ein typisches Szenario für Käufer von Bestandswohnungen in städtischen Gebieten, bei denen die FMA anstelle der Umsatzsteuer gilt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus in einer Regional- oder Vorstadtlage
Immobilientyp: Einfamilienhaus Kaufpreis / steuerlicher Wert: 300.000 € Umsatzsteuer: nicht anwendbar (Bestandsimmobilie)
Grunderwerbsteuer (3 %): 9.000 € Notargebühren und zugehörige Kosten (ca.): 3.000 € Grundbuch-/Katastergebühren (ca.): 1.800 €
Geschätzte Gesamtkosten für Kaufsteuern und Registrierung: 13.500–14.000 €
Dieses Beispiel veranschaulicht einen typischen Kauf für Käufer, die zusätzlichen Platz außerhalb großer Stadtzentren oder in Regionallagen suchen.
Beispiel 3: Neubauimmobilie mit Umsatzsteuerpflicht
Immobilientyp: Neue Wohnung, direkt vom Bauträger erworben Kaufpreis / steuerlicher Wert: 250.000 € Umsatzsteuer (24 %): 60.000 €
Notargebühren und zugehörige Kosten (ca.): 2.500 € Grundbuch-/Katastergebühren (ca.): 1.500 €
Geschätzte Gesamtkosten für Kaufsteuern und Registrierung: 64.000–65.000 €
Dieses Beispiel verdeutlicht die erheblichen Auswirkungen, die die Umsatzsteuer haben kann, wenn sie anwendbar ist. Es ist daher entscheidend, vor einer Kaufentscheidung zu klären, ob eine Immobilie dem Umsatzsteuer- oder dem Grunderwerbsteuerregime unterliegt.
Praktische Hinweise zur Steuerplanung beim Kauf
Eine wirksame Steuerplanung beim Immobilienkauf muss deutlich vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde beginnen. Es ist unerlässlich, die anfallenden Steuern, ihre Fälligkeit und ihre Auswirkungen auf den Gesamtzeitplan der Transaktion zu kennen, um Verzögerungen und Budgetfehler zu vermeiden.
Die Einbindung eines Rechtsanwalts für griechisches Immobilienrecht und gegebenenfalls eines Steuerberaters ist entscheidend. Ein auf der Käuferseite tätiger Anwalt prüft beispielsweise, ob die Transaktion der Grunderwerbsteuer oder der Umsatzsteuer unterliegt. Er stellt sicher, dass die Steuererklärungen korrekt erstellt werden und koordiniert mit dem Notar, damit alle steuerlichen Pflichten vor dem Abschluss erfüllt sind. In komplexeren Fällen, insbesondere wenn Steuerpflichten in mehr als einem Land bestehen, kann ein Steuerberater dabei helfen, die Meldepflichten und die Auswirkungen des DBA zu klären.
Für deutsche Käufer empfiehlt sich eine koordinierte Beratung durch einen griechischen Rechtsanwalt und einen deutschen Steuerberater, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Pflichten in beiden Jurisdiktionen korrekt erfüllt werden.
Die Steuerkosten sollten von Anfang an in das Kaufbudget einbezogen werden, statt sie als Nebenkosten zu behandeln. Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer, Registrierungsgebühren, Notarkosten und weitere zugehörige Kosten können die Gesamtinvestition erheblich beeinflussen. Werden diese Kosten frühzeitig eingeplant, ist eine kurzfristige finanzielle Anpassung nicht notwendig.
Schließlich sollten Käufer die Fristen für Steuererklärungen und Zahlungen genau beachten. Bestimmte Steuern müssen erklärt und entrichtet werden, bevor die Eigentumsübertragung stattfinden kann, während andere wie die jährliche Immobiliensteuer ENFIA nach dem Abschluss festgesetzt und fällig werden. Die Nichteinhaltung von Fristen oder die Abgabe fehlerhafter Erklärungen kann zu Strafzuschlägen oder administrativen Komplikationen führen. Ein proaktives Steuerverfahrensmanagement ist daher unerlässlich für einen reibungslosen Kaufprozess.
Die Steuerstruktur vor der Unterzeichnung klären
Obwohl das griechische Steuerrecht klar definiert ist, unterscheidet es sich in Struktur und Ablauf erheblich vom deutschen System. Gerade für deutsche Käufer kann eine frühzeitige Einordnung der Transaktion den Unterschied zwischen einem reibungslosen Prozess und unnötigen Komplikationen ausmachen.
Wenn Sie Ihre individuelle steuerliche Situation im Zusammenhang mit einem geplanten Immobilienkauf in Griechenland besprechen möchten, bietet Ihnen die Immobilien-Rechtsberatung den richtigen Rahmen. Wir klären die steuerlich relevanten Aspekte Ihrer Transaktion und erläutern, welche Schritte als nächstes anstehen.
