Die Immobilienpreise in Griechenland steigen zwar weiterhin, jedoch deutlich langsamer als noch vor zwei Jahren. Zudem variiert das Bild stark je nach Region. Laut der Bank of Greece stiegen die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal 2025 um 7,7 % gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2024 betrug der Jahreszuwachs 9,1 %, im Jahr 2023 wurde mit 13,9 % ein Höchststand erreicht.
Der Markt hat sich vom Krisenzyklus 2008 vollständig erholt. Die ausländische Nachfrage bleibt stark und das Angebot an Neubauten ist knapper als zu jedem anderen Zeitpunkt im vergangenen Jahrzehnt. Dieser Überblick erläutert, was die aktuellen Transaktionsdaten zeigen, wie sich die Preise regional unterscheiden und welche Kräfte sie antreiben. Darüber hinaus wird die Frage beantwortet, die sich jeder Käufer implizit stellt: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kaufen?
Immobilienpreise Griechenland auf einen Blick: Die wichtigsten Zahlen für 2026
Der griechische Wohnimmobilienmarkt befindet sich in einer anhaltenden, jedoch moderater werdenden Wachstumsphase. Die aktuellen Daten der Bank of Greece zeigen einen Preisanstieg bei Wohnungen von 7,7 % gegenüber dem Vorjahr im dritten Quartal 2025, dem jüngsten Quartal, für das offizielle, transaktionsbasierte Zahlen vorliegen. Die Jahreszahl für 2024 wurde auf 9,1 % nach unten revidiert, nachdem sie im Jahr 2023 mit 13,9 % ihren Höchststand erreicht hatte.
Die Richtung ist klar: Die Preise steigen weiter, das Wachstumstempo normalisiert sich nach mehreren Jahren außergewöhnlicher Zuwächse jedoch.
Auf Grundlage von Daten der Bank of Greece und von Spitogatos für Ende 2025 liegt der nationale Durchschnittswert für Wohnimmobilientransaktionen zwischen 2.100 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Die regionalen Unterschiede sind erheblich. So sind ländliche Grundstücke im Landesinneren unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. In Premiumlagen in Zentral-Athen und auf den begehrtesten Kykladeninseln werden hingegen mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Gemessen am Vorkrisenhoch von 2008 lagen die nationalen Preise laut Bank of Greece Ende des dritten Quartals 2025 um 7,14 % höher. In Attika war die Erholung stärker: Die Preise liegen dort 12,5 % über dem Stand von 2008, die Korrekturphase von 2010 bis 2017 ist vollständig absorbiert und der Markt befindet sich auf Neuland. Frühere Niveaus werden nicht mehr aufgeholt.
Die Prognosen für 2026 gehen von einem Jahreswachstum zwischen 4 % und 7 % aus, wobei die Europäische Bankenaufsichtsbehörde rund 4,4 % prognostiziert. Die stützenden Grundlagen sind weiterhin intakt. Dazu zählen die Rekordzahl von 37 Millionen Besuchern im Jahr 2025, das strukturell begrenzte Neubauangebot, die anhaltende Auslandsnachfrage und die griechische Wirtschaft, die schneller wächst als der Euroraum-Durchschnitt. Auf die Risiken wird im Bewertungsabschnitt weiter unten eingegangen.
Transaktionspreise vs. Angebotspreise: Was die Daten wirklich sagen
In jeder Diskussion über griechische Immobilienpreise werden zwei grundlegend verschiedene Datensätze verwendet, die nicht austauschbar sind. Ihre Verwechslung ist die häufigste Quelle von Verwirrung in Artikeln, die sich an internationale Käufer richten.
Die Transaktionspreise stammen von der Bank of Greece. Sie basieren auf Bewertungen, die Banken bei jeder Hypothekenbegebung oder Bewertung einer registrierten Transaktion vornehmen. Die Transaktionspreise spiegeln die tatsächlich gezahlten Preise wider. Sie sind der zuverlässigste Indikator für den aktuellen Marktwert, werden vierteljährlich aktualisiert und decken die städtischen Gebiete Griechenlands umfassend ab. Für deutsche Käufer lassen sie sich mit den Daten der Gutachterausschüsse vergleichen, die ebenfalls auf tatsächlichen Transaktionen basieren. Die Haupteinschränkung ist, dass Barkäufe, die auf den Inseln und im Luxussegment verbreitet sind, darin weniger vollständig erfasst sind.
Angebotspreise stammen von Immobilienportalen, vorwiegend von Spitogatos und Indomio. Sie spiegeln die Preise wider, die Verkäufer inserieren, nicht die, die Käufer tatsächlich zahlen. Sie liegen tendenziell über den Transaktionspreisen, teils erheblich, insbesondere in wenig liquiden Märkten mit Verhandlungsspielraum. Sie eignen sich zur Erfassung der geografischen Marktstruktur und der Verkäufererwartungen in einem bestimmten Viertel, sollten aber nicht als Beleg für tatsächliche Marktpreise herangezogen werden.
In der Praxis bedeutet dies: Wenn in einem Artikel ohne Quellenangabe „2.500 Euro pro Quadratmeter in Chalkidiki” genannt werden, dann handelt es sich höchstwahrscheinlich um Angebotsdaten. Wenn die Bank of Greece hingegen ein Wachstum von 7,7 % gegenüber dem Vorjahr ausweist, dann berichtet sie über abgeschlossene Transaktionen. Für einen deutschen Käufer sind die Zahlen der Bank of Greece der richtige Maßstab, um zu beurteilen, ob sich der Markt tatsächlich bewegt. Angebotspreise sind der Ausgangspunkt für die Preisverhandlung bei einer konkreten Immobilie, nicht der Marktpreis.
Regionale Preisübersicht: Von Athen bis zu den Inseln
Der griechische Immobilienmarkt ist nicht homogen. Nationale Durchschnittswerte verbergen Variationen, die wichtiger sind als der Durchschnitt selbst. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Zahlen nach Makroregion auf Basis der aktuellen Daten der Bank of Greece. Die Angebotspreise stammen von Spitogatos und Indomio und werden als Spannen dargestellt, nicht als Einzelwerte.
| Region | Wachstum ggü. Vj. Q3 2025 | Wachstum 2024 (revidiert) | Indikative Durchschnittspreise | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| Athen | +6,6% | +8,4% | 2.450 bis 2.580 EUR/qm (stadtweiter Schnitt); bis über 10.000 EUR/qm in Premiumlagen | Bank of Greece; Spitogatos |
| Thessaloniki | +9,6% | +11,7% | 2.000 bis 2.600 EUR/qm | Bank of Greece; Spitogatos |
| Sonstige Städte (u.a. Patras, Larissa, Heraklion, Rhodos-Stadt) | +8,9% | +7,5% | Generell unter Athen und Thessaloniki; erhebliche Variabilität | Bank of Greece |
| Übriges Griechenland (Inseln, ländliches Festland) | +8,5% | +10,9% | Unter 1.000 EUR/qm auf dem Land; über 10.000 EUR/qm auf Premiuminseln | Bank of Greece; Indomio |
Die vier Regionen der Tabelle repräsentieren grundlegend verschiedene Märkte. Die folgenden Absätze liefern für jede Kennzahl den erforderlichen Kontext.
Athen und Attika
Athen ist der größte, liquideste und teuerste Markt des Landes. Laut der Bank of Greece stiegen die Wohnungspreise in der Stadt im dritten Quartal 2025 um 6,6 % gegenüber dem Vorjahr, nachdem sie im Jahr 2024 um 8,4 % gestiegen waren. Attika als Ganzes wuchs nach der revidierten Reihe 2024 um 8,5 %. Der stadtweite Indikativdurchschnitt liegt laut den Angebotsdaten von Spitogatos bei 2.450 bis 2.580 Euro pro Quadratmeter. Dieser Durchschnitt ist jedoch ohne geografischen Kontext kaum aussagekräftig. Periphere Stadtteile liegen unter 1.500 Euro pro Quadratmeter. Etablierte zentrale Viertel erreichen 7.000 Euro pro Quadratmeter. Neue Luxusentwicklungen in Glyfada, Voula und Teilen des Stadtzentrums übersteigen 10.000 Euro pro Quadratmeter.
Selbst auf dem aktuellen Niveau ist der Kauf einer Immobilie in Athen erheblich günstiger als in den meisten anderen westeuropäischen Hauptstädten vergleichbarer Größe und Lebensqualität. Für den deutschen Käufer, der die Preise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in halbzentraler Lage in München oder Frankfurt kennt, ist die Preisersparnis unmittelbar greifbar. Eine praktische Aufschlüsselung nach Budget und Region finden Sie in unserem Preisleitfaden für Griechenland.
Thessaloniki
Thessaloniki ist seit zwei Jahren der am schnellsten wachsende große Stadtmarkt des Landes. Laut der Bank of Greece betrug die Steigerung der Wohnungspreise gegenüber dem Vorjahr im dritten Quartal 2025 9,6 %, mit einem revidierten Wert für 2024 von 11,7 %. Die Durchschnittswerte liegen je nach Bezirk bei rund 2.000 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter. Die Altstadt und das Ufergebiet liegen dabei am oberen Ende dieser Spanne. Thessaloniki notiert weiterhin mit einem deutlichen Abschlag gegenüber Athen. Diese Kombination aus niedrigerem Einstiegsniveau und stärkerem jüngeren Wachstum hat die Stadt auf den Radar internationaler Käufer gebracht, die sich früher ausschließlich auf Athen konzentriert hätten.
Sonstige Städte
Die Kategorie der Bank of Greece für städtische Gebiete außerhalb von Athen und Thessaloniki verzeichnete im dritten Quartal 2025 ein Wachstum von 8,9 % gegenüber dem Vorjahr, wobei der Wert für 2024 auf 7,5 % revidiert wurde.
Zu dieser Kategorie zählen unter anderem Patras, Larissa, Heraklion und Rhodos-Stadt. Die Preise liegen generell unter denen von Athen und Thessaloniki, es gibt jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den Städten und innerhalb jeder Stadt. Aufgrund der Heterogenität der Kategorie ist eine Zusammenfassung mit einem einzigen Durchschnittswert nicht möglich. Käufer, die sich auf eine bestimmte Stadt fokussieren, sollten lokale Quellen für diesen Markt konsultieren.
Inseln und ländliches Griechenland
Die Kategorie „Übriges Griechenland” der Bank of Greece, die alles außerhalb der Hauptstadtzentren abdeckt, wuchs im dritten Quartal 2025 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr. Der revidierte Wert für 2024 liegt bei 10,9 %. Diese Zahl verbirgt jedoch eine erhebliche Spanne. So sind ländliche Grundstücke im Landesinneren unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. In den begehrtesten Lagen auf den Premium-Kykladen und auf Inseln wie Mykonos und Santorin werden hingegen mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Inseln mit direkten internationalen Flugverbindungen haben den regionalen Durchschnitt deutlich übertroffen. Laut Indomio stiegen die Angebotspreise auf Rhodos im Januar 2026 um 22,4 % gegenüber dem Vorjahr und liegen damit weit über dem transaktionsbasierten Wert der Bank of Greece für das übrige Griechenland. Auch Kreta, Korfu, Santorin und Mykonos verzeichneten ein überdurchschnittliches Wachstum, das durch die ausländische Nachfrage nach Ferienhäusern und Renditeobjekten angetrieben wurde.
Was die griechischen Immobilienpreise antreibt: Die wichtigsten Kräfte
Hinter jedem Marktpreisdiagramm steht ein Bündel von Kräften, das erklärt, warum sich die Zahlen bewegen. In Griechenland leisten vier dieser Kräfte den größten Beitrag und ihr Verständnis ist nützlicher als die Verfolgung der Überschrift-Wachstumsrate.
Das Angebot ist strukturell knapp. Im Dezember 2024 entschied der Griechische Staatsrat, dass die Volumenboni der neuen Bauordnung verfassungswidrig sind. Dadurch wurde ein erheblicher Teil der Neubaupipeline effektiv eingefroren, während im Jahr 2025 die gesetzgeberischen Klarstellungen erarbeitet werden. Hinzu kommt ein langjähriges Defizit: Allein Athen benötigt schätzungsweise rund 35.000 neue Wohneinheiten pro Jahr, doch die tatsächlich erteilten Baugenehmigungen lagen dauerhaft deutlich darunter. Die Bank of Greece hat explizit darauf hingewiesen, dass die Baukonjunkturschwäche die Angebotserholung weiter verzögert. Zudem haben Kurzzeitvermietungsplattformen einen erheblichen Anteil des städtischen und inselweiten Wohnungsbestands absorbiert, der andernfalls Langzeitmietern oder Käufern zur Verfügung stünde.
Die externe Nachfrage bleibt stark. Ausländische Käufer sind an rund 40 % der Transaktionen in den Premiumlagen Athens und auf den Premiuminseln beteiligt.
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kaufen? Eine ehrliche Einschätzung
Das ist die Frage, die jeder Käufer implizit stellt, und kaum ein Marktartikel beantwortet sie brauchbar. Die Antwort ist weder Werbebotschaft noch Ausweichen. Sie ist kontextabhängig.
Die Preise steigen, aber das Wachstumstempo normalisiert sich. Es gibt keine Anzeichen einer unmittelbar bevorstehenden Umkehr in den makroökonomischen Indikatoren: keine spekulative Blase und keinen Einbruch der Grundnachfrage. Der Markt normalisiert sich nach mehreren Jahren außergewöhnlichen Wachstums, er bricht nicht ein.
Was die Daten nicht sagen können: ob die nächsten zwei Jahre den letzten zwei ähneln werden. Die erwartete Normalisierung könnte schärfer ausfallen, wenn sich das europäische Makroumfeld verändert, insbesondere wenn die Zinsen länger hoch bleiben oder die Euroraum-Wirtschaft abschwächt. Die Mindestschwellen des Golden-Visa-Programms wurden 2024 angehoben, weitere politische Änderungen sind möglich. Ein Käufer mit einem Drei- bis Fünf-Jahres-Horizont und der Erwartung eines schnellen Weiterverkaufs trägt ein grundlegend anderes Risikoprofil als jemand, der für den eigenen Gebrauch über zehn Jahre oder länger kauft.
Für den deutschen Käufer hängt die Frage des richtigen Zeitpunkts mehr vom Kaufzweck ab als vom Marktzustand. Ein Käufer, der ein Ferienhaus oder eine Hauptresidenz ohne festen Ausstiegshorizont erwirbt, ist dem Timing weniger ausgesetzt als ein Käufer, der auf Kapitalzuwachs setzt. Ein Käufer, der auf Mietrendite fokussiert ist, sollte die Nettorendite nach Steuern, Verwaltungskosten und ENFIA bewerten, nicht den Preistrend. Ein Käufer, der auf kurzfristige Kapitalgewinne setzt, sollte dem Timing am meisten Beachtung schenken, und ist auch das Profil, für das Griechenland am wenigsten geeignet ist.
Ein Hinweis zu vergangenen Renditen: Laut Bank-of-Greece-Indexdaten ist der griechische Markt seit 2017 um rund 86% gewachsen. Ein Käufer, der 2017 eingestiegen ist, hat sehr gut abgeschnitten. Ein Käufer, der heute einsteigt, sollte nicht die gleiche prozentuale Rendite über die nächsten acht Jahre erwarten, selbst wenn der Markt weiter wächst. Aufzinsung von einer höheren Basis erzeugt kleinere Prozentgewinne, auch wenn der absolute Trend derselbe ist.
Griechische Immobilienpreise im europäischen Vergleich
Für die meisten ausländischen Käufer sind die griechischen Immobilienpreise nur im Kontext ihres Heimatmarkts einzuordnen. Mit 2.100 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter liegt der nationale Durchschnitt deutlich unter dem der meisten westeuropäischen Märkte mit vergleichbarem Klima, Infrastruktur und Lebensqualität.
Für den deutschen Käufer ist der Vergleich unmittelbar: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in halbzentraler Lage kostet in München 500.000 bis 700.000 Euro, in Hamburg 350.000 bis 500.000 Euro und in Frankfurt 400.000 bis 550.000 Euro. In einer beliebten Touristenregion auf Kreta oder Rhodos kostet dieselbe Fläche 150.000 bis 280.000 Euro. In Athen liegt der Preis für eine vergleichbare Wohnung bei rund 200.000 bis 250.000 Euro. Die griechische Grunderwerbsteuer (FMA) beträgt 3,09 % und wird auf den objektiven Steuerwert oder den Kaufpreis erhoben, je nachdem welcher höher ist. Die deutsche Grunderwerbsteuer (GrEStG) liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, wird aber auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. Da beide Länder den Euro verwenden, besteht kein Währungsrisiko.
Im Vergleich mit den wichtigsten konkurrierenden mediterranen Ferienimmobilienmärkten haben die Preise an Spaniens Costa del Sol und Portugals Algarve die griechischen Preise in den letzten fünf Jahren laut Daten von Idealista und Confidencial Imobiliário eingeholt oder in den begehrtesten Lagen übertroffen. Der griechische Immobilienmarkt ist somit nicht mehr das offensichtliche Schnäppchen, das er zwischen 2015 und 2018 war. Er bleibt wettbewerbsfähig, seine Position hat sich jedoch von „günstiges Mittelmeer” zu „wettbewerbsfähig bepreistes Mittelmeer” verschoben.
Bei dieser Art von Vergleich gibt es jedoch eine Falle. Ein Käufer, der Preise wie 2015 erwartet, wird enttäuscht sein. Diese Preise sind passé. Ein Käufer, der die heutigen griechischen Preise jedoch mit den aktuellen Preisen in Spanien, Portugal, Süditalien oder Kroatien vergleicht, wird Griechenland im Allgemeinen noch immer als günstig einschätzen. Allerdings ist der Umfang dieses Vorteils kleiner als früher und variiert stark je nach Lage innerhalb Griechenlands.
Mietrenditen in Griechenland: Was die Zahlen sagen
Mietrendite und Preiswachstum sind zwei verschiedene Dinge. Für Käufer, die die Immobilie als Investition und nicht als Wohnort betrachten, ist die Mietrendite die relevante Frage. Die hier genannten Zahlen sind Orientierungswerte. Die Nettorendite einer konkreten Immobilie hängt von der Lage, der Verwaltungsstruktur und der steuerlichen Situation des Eigentümers ab.
Laut Daten der Bank of Greece, Spitogatos und bedeutender Maklergesellschaften wie Astons liegen die Brutto-Langzeitmietrenditen national im Bereich von 4 % bis 5 %. Thessaloniki und andere Universitätsstädte tendieren aufgrund der anhaltenden Nachfrage von Studierenden und Berufstätigen zum oberen Ende dieser Spanne. In Athen variieren die Renditen stark nach Bezirk. Die höchsten Bruttorenditen finden sich generell in mittelpreisigen Vierteln und nicht in den teuersten, da dort der Quadratmeterpreis die erzielbare Miete übersteigt.
Bruttorenditen bei Kurzzeitvermietung können insbesondere in Touristenzonen in der Hochsaison deutlich höher ausfallen. Gut positionierte Küsten- und Inselimmobilien können Bruttorenditen von 7 % bis 10 % pro Jahr erzielen, allerdings ist die Lücke zwischen Brutto- und Nettorendite größer als bei der Langzeitvermietung. Plattformgebühren, Verwaltungskosten, Leerstandszeiten außerhalb der Saison und ein sich verschärfendes regulatorisches Umfeld reduzieren die Nettozahl. Der Markt der Kurzzeitvermietung unterliegt zudem neuen Lizenzanforderungen und ortsspezifischen Beschränkungen, die je nach Gemeinde variieren und sich noch weiterentwickeln.
Der griechische Hypothekenmarkt ist ungewöhnlich klein. Laut Daten der Bank of Greece beliefen sich die ausstehenden Wohnhypotheken Ende 2024 auf 11,1 % des BIP, verglichen mit einem Höchststand von 40,1 % im Jahr 2012.
Die meisten Transaktionen, insbesondere solche mit Beteiligung ausländischer Käufer, werden bar abgewickelt. Hypotheken für Nicht-Ansässige sind verfügbar, jedoch zu restriktiveren Konditionen als für griechische Ansässige: In der Regel sind 30 bis 40 % Eigenkapital erforderlich und die Zinssätze sind höher. Der geringe Einsatz von Fremdkapital in diesem Markt ist einer der Gründe, warum er stabiler geblieben ist als Märkte, in denen leicht verfügbares Fremdkapital die Nachfrage befeuert.
Die Lücke zwischen Brutto- und Nettorendite ist in Griechenland größer als viele Käufer bei der Planung einer konkreten Investition erwarten. Ein Faktor ist die jährliche Grundsteuer ENFIA. Es ist empfehlenswert, das vollständige Bild der jährlichen ENFIA-Verpflichtungen für einen bestimmten Immobilientyp und eine bestimmte Lage zu verstehen, bevor die Bruttorendite Kaufentscheidungen beeinflusst. Als in Deutschland steuerlich Ansässiger müssen Sie außerdem Mieteinnahmen aus griechischen Immobilien in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben (Anlage V, Anlage AUS). Das DBA Deutschland-Griechenland regelt die Vermeidung der Doppelbesteuerung. Eine koordinierte Beratung durch einen griechischen Rechtsanwalt und einen deutschen Steuerberater ist daher dringend empfehlenswert.
Häufig gestellte Fragen
Der griechische Immobilienmarkt hat seine Nachkrisenphase eindeutig hinter sich gelassen und befindet sich in einer Phase des anhaltenden, wenn auch zunehmend ungleich verteilten Wachstums. Die Preise sind in weiten Teilen des Landes in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Gründe hierfür sind das begrenzte Wohnungsangebot, die Auslandsnachfrage, der Tourismus und das wiederhergestellte Anlegervertrauen. Das Wachstumstempo beginnt sich zu moderieren. Es ist daher wichtig, den Unterschied zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionspreisen zu verstehen.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Griechenland?
Sie steigen, aber langsamer als noch vor zwei Jahren. Laut der Bank of Greece stiegen die Wohnungspreise im dritten Quartal 2025 um 7,7 % gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 betrug der Anstieg 9,1 %, im Jahr 2023 lag der Höchststand bei 13,9 %. Der Trend ist weiterhin aufwärts gerichtet, das Wachstumstempo hat sich jedoch moderiert und es gibt derzeit keine Anzeichen für eine unmittelbar bevorstehende Umkehr.
Was ist der durchschnittliche Immobilienpreis in Griechenland?
Laut Daten der Bank of Greece und Spitogatos liegt der nationale Durchschnitt für Wohnimmobilien Ende 2025 bei rund 2.100 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ist jedoch von begrenztem praktischem Nutzen, da die regionalen Unterschiede erheblich sind: Ländliche Grundstücke sind für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während Premiumlagen in Zentral-Athen und auf den begehrtesten Kykladeninseln mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Der Wert der Bank of Greece basiert auf realen Transaktionspreisen, während die Daten von Spitogatos Angebotspreise widerspiegeln, die generell über den Transaktionspreisen liegen.
Wo steigen die Immobilienpreise in Griechenland am schnellsten?
Laut den Transaktionsdaten der Bank of Greece für das dritte Quartal 2025 führte Thessaloniki die großen Stadtmärkte mit einem Wachstum von 9,6 % gegenüber dem Vorjahr an. Sonstige Städte verzeichneten 8,9 %, das übrige Griechenland 8,5 % und Athen 6,6 %. Das scheinbare Paradoxon: Da Athen von einem deutlich höheren absoluten Preis ausgeht, entspricht einem kleineren prozentualen Zuwachs ein größerer absoluter Wertzuwachs. Laut den Angebotsdaten von Indomio haben einzelne Inseln stärker zugelegt. So stieg Rhodos im Januar 2026 um 22,4 % gegenüber dem Vorjahr. Vergangenes Wachstum ist jedoch kein Indikator für die künftige Wertentwicklung: Die Städte und Inseln mit dem stärksten Wachstum sind auch diejenigen, bei denen sich die Frage der Erschwinglichkeit jetzt am drängendsten stellt.
Sind griechische Immobilienpreise im Vergleich zu anderen europäischen Ländern teuer?
Zwar liegen griechische Immobilienpreise noch deutlich unter dem Durchschnitt Westeuropas, sie sind aber nicht mehr das Schnäppchen, das sie noch vor fünf bis zehn Jahren waren. Der griechische Durchschnittspreis von 2.100 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter liegt erheblich unter den Werten großer deutscher Städte (über 5.000 Euro) und Zentral-Roms (3.000 bis 4.000 Euro). Innerhalb Griechenlands variieren die Preise stark: Mykonos und Santorin gehören zu den teuersten Lagen Europas, während Grundstücke im ländlichen Landesinneren zu den günstigsten in der Europäischen Union zählen. In den begehrtesten Lagen der Costa del Sol und der Algarve haben die Preise mit griechischen Werten gleichgezogen. Somit ist der Kostenvorteil für eine Ferienimmobilie in Griechenland im Vergleich zu den Jahren 2015 bis 2018 kleiner geworden, aber noch nicht verschwunden.
Werden die Immobilienpreise in Griechenland im Jahr 2026 steigen?
Die Prognosen deuten auf weiteres Wachstum im Jahr 2026 hin, jedoch mit einem moderateren Tempo als in den vergangenen Jahren. Die Europäische Bankenaufsichtsbehörde projiziert 4,4 % für griechische Wohnimmobilienpreise im Jahr 2026, während die Marktprognosen zwischen 4 % und 7 % liegen. Unterstützende Faktoren sind das strukturell begrenzte Neubauangebot, die anhaltende Auslandsnachfrage und die anhaltende Stärke im Tourismus. Zu den Risiken zählen eine schärfere europäische Makroabschwächung, weitere Änderungen am Golden-Visa-Programm und die anhaltende Unsicherheit rund um Baugenehmigungen nach dem Urteil des Staatsrats vom Dezember 2024.
Marktprognosen sind grundsätzlich mit Unsicherheit behaftet. Diese Projektionen stellen eine Basislinie dar, aber keine Garantie.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis in Griechenland?
Angebotspreise, die auf Portalen wie Spitogatos und Indomio veröffentlicht werden, sind die Preise, zu denen Verkäufer ihre Immobilien inserieren. Transaktionspreise, wie von der Bank of Greece berichtet, sind die tatsächlich von Käufern gezahlten Preise, abgeleitet aus Bankbewertungen abgeschlossener Transaktionen. In weniger liquiden Märkten mit Verhandlungsspielraum neigen die Angebotspreise dazu, über den Transaktionspreisen zu liegen, und die Lücke kann erheblich sein. Für die Beurteilung des Gesamtmarkts sind die Daten der Bank of Greece der zuverlässigere Referenzpunkt. Bei der Preisfindung für eine konkrete Immobilie ist der Angebotspreis lediglich der Ausgangspunkt der Verhandlung.
Was die Marktdaten für Ihren Kauf bedeuten
Es ist hilfreich, den Kontext zu verstehen, d. h. zu wissen, wo die Preise stehen und wohin sie sich entwickeln. Ob eine konkrete Immobilie fair bewertet ist, ob ihr Rechtstitel sauber ist und ob die Kaufstruktur Ihren Zielen entspricht, ist eine grundlegend andere Frage. Sie hängt von den spezifischen Umständen der Immobilie und des Käufers ab.
Wenn Sie an dem Punkt sind, von der Marktrecherche zu einem tatsächlichen Kauf überzugehen, ist eine Immobilien-Rechtsberatung der richtige nächste Schritt. Sie erhalten eine strukturierte rechtliche Einschätzung Ihrer Situation, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten, einschließlich der Immobilie, der Lage, der Kosten und etwaiger spezifischer Fragen zu Ihrem Fall.
