Die Dokumente für einen Immobilienkauf in Griechenland teilen sich in drei Kategorien auf: die Unterlagen, die jeder Käufer benötigt, die zusätzlichen Anforderungen für Nicht-EU-Käufer in bestimmten Grenz- oder sicherheitsrelevanten Gebieten, und die Unterlagen für Käufe über eine juristische Person. Der folgende Leitfaden behandelt alle drei Kategorien im Einzelnen. Deutsche Käufer sollten insbesondere auf die Anforderungen an die Vollmacht und die Besonderheiten beim Kauf über eine deutsche GmbH oder UG achten.
Erforderliche Dokumente für den Immobilienkauf in Griechenland
Wenn Sie ein Haus in Griechenland kaufen möchten, müssen Sie eine Reihe persönlicher, steuerlicher und verfahrenstechnischer Dokumente vorlegen. Einige davon sind internationale Standarddokumente, andere werden ausschließlich von griechischen Behörden ausgestellt. Eine frühzeitige Vorbereitung ist unerlässlich, um Verzögerungen zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf aller Schritte des Kaufprozesses zu gewährleisten.
Die erforderlichen Dokumente umfassen:
- Gültigen Reisepass oder Personalausweis
- Griechische Steuernummer (AFM)
- Nachweis der steuerlichen Registrierung
- Griechisches Bankkonto (in den meisten Fällen)
- Notarielle Vollmacht (optional, aber häufig genutzt)
- Mittelherkunftsnachweis und Zahlungsdokumentation
- Heiratsurkunde (sofern zutreffend)
- Weitere Dokumente je nach Käuferprofil und Transaktion
Gültiger Reisepass oder Personalausweis
Zur Identifizierung des Käufers und zur Erfüllung aller rechtlichen und steuerlichen Formalitäten im Zusammenhang mit dem Kauf ist ein gültiger Reisepass oder Personalausweis erforderlich. Das Dokument muss zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gültig sein und wird von den Steuerbehörden, dem Notar sowie dem Grundbuchamt verwendet.
Für deutsche Käufer, die EU-Bürger sind, ist der Personalausweis grundsätzlich ausreichend. In der Praxis wird jedoch häufig der Reisepass bevorzugt, um eine konsistente Vorgehensweise über alle Verfahrensschritte hinweg sicherzustellen.
Griechische Steuernummer (AFM)
Die AFM (Arithmós Forologikoú Mitróu) ist die griechische Steueridentifikationsnummer. Sie ist für jeden Immobilienkauf in Griechenland zwingend erforderlich und wird für die Steuerdeklaration und -zahlung, die Unterzeichnung der Kaufurkunde sowie die Eigentumsregistrierung benötigt.
Die AFM wird von den griechischen Steuerbehörden ausgestellt und kann persönlich oder über einen Rechtsvertreter auf Grundlage einer Vollmacht beantragt werden. Einmal ausgestellt, bleibt die AFM für alle zukünftigen steuerlichen Angelegenheiten in Griechenland zeitlich unbegrenzt gültig.
Nachweis der steuerlichen Registrierung
Zusätzlich zur AFM müssen Käufer im griechischen Steuersystem registriert werden und einem zuständigen Finanzamt (Eforia) zugewiesen werden. Diese Registrierung ist für die Ausstellung von Steuerbescheiden durch die Behörden erforderlich, einschließlich der Grunderwerbsteuer und der jährlichen Immobiliensteuer (ENFIA).
Für deutsche Käufer ist dieser Schritt weitgehend administrativer Natur, aber unerlässlich, um die Transaktion abzuschließen und die griechischen Steuerpflichten zu erfüllen.
Griechisches Bankkonto
In den meisten Fällen benötigen Käufer ein griechisches Bankkonto. Dieses wird verwendet, um kaufbezogene Steuern und Notargebühren sowie den Kaufpreis selbst – sofern zutreffend – im Einklang mit den Geldwäschepräventionsvorschriften zu entrichten.
Für die Eröffnung eines griechischen Bankkontos sind in der Regel Identifikationsdokumente, eine AFM und ein Wohnsitznachweis erforderlich. Die genauen Anforderungen können je nach Bank variieren. Deutsche Käufer sollten beachten, dass die Anforderungen griechischer Banken deutlich umfangreicher sind als bei einer Kontoeröffnung in Deutschland und die Bearbeitungszeiten mehrere Wochen betragen können. Eine frühzeitige Einleitung dieses Schritts ist daher empfehlenswert.
Notarielle Vollmacht (optional, aber dringend empfohlen)
Eine notarielle Vollmacht berechtigt einen Rechtsanwalt oder einen anderen Bevollmächtigten, während des gesamten Kaufprozesses im Namen des Käufers zu handeln. Obwohl sie nicht zwingend vorgeschrieben ist, wird sie von deutschen Käufern regelmäßig genutzt.
Mit einer Vollmacht kann der Bevollmächtigte:
- Die AFM beantragen
- Ein Bankkonto eröffnen (sofern die Bank dies zulässt)
- Vorverträge und den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen
- Steuern entrichten und Registrierungen durchführen
Eine Vollmacht kann entweder in Griechenland vor einem griechischen Notar oder in Deutschland vor einem deutschen Notar erteilt werden. Anschließend muss sie mit einer Apostille versehen werden. Durch die Verwendung einer Vollmacht können deutsche Käufer die gesamte Transaktion abschließen, ohne persönlich in Griechenland anwesend sein zu müssen. Dadurch entfallen kurzfristige Reisen und die Inanspruchnahme von Dolmetschern.
Für Käufer aus Deutschland ist die notarielle Vollmacht das zentrale Instrument, um den gesamten Prozess aus der Ferne zu steuern. IIhr Immobilienanwalt in Griechenland vertritt Sie bei allen Terminen und beim Umgang mit griechischen Behörden.
Mittelherkunftsnachweis und Zahlungsdokumentation
Gemäß griechischem Recht ist eine lückenlose Dokumentation der Überweisung der Kaufmittel erforderlich. Käufer müssen nachweisen, dass die Zahlungen über das Bankensystem gemäß den Geldwäschevorschriften erfolgen.
In der Regel sind hierfür Überweisungsbestätigungen und Kontoauszüge erforderlich, die die Herkunft und den Verlauf der für den Kauf verwendeten Mittel belegen.
Erklärung über die Herkunft der Mittel
Zusätzlich zur Zahlungsdokumentation müssen Käufer eine Erklärung abgeben, dass die für den Kauf verwendeten Mittel rechtmäßiger Herkunft sind. Diese Erklärung ist mit den Pflichten zur Geldwäscheprävention verknüpft und wird in der Regel vor oder bei Abschluss des Kaufs unterzeichnet.
Heiratsurkunde (sofern zutreffend)
Wenn der Käufer verheiratet ist, kann die Vorlage einer Heiratsurkunde erforderlich sein, insbesondere, wenn der Kauf das eheliche Güterrecht betrifft oder wenn beide Ehepartner an der Transaktion beteiligt sind.
Für deutsche Käufer, die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben (§ 1363 BGB), gilt: In Griechenland gilt ein anderes eheliches Güterrecht. Die Frage, ob die Immobilie als Einzel- oder Gemeinschaftseigentum erworben wird, sollte im Vorfeld mit einem Anwalt geklärt werden – insbesondere, wenn das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) und das internationale Privatrecht (IPR) zur Anwendung kommen.
Gegebenenfalls können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein, um zu klären, ob die Immobilie einzeln oder gemeinsam nach dem anwendbaren Güterrecht erworben wird.
Zusätzliche Dokumente je nach Käuferprofil und Transaktion
Je nach Staatsangehörigkeit und steuerlichem Wohnsitz des Käufers sowie der Art der Transaktion können weitere Dokumente erforderlich sein. Dazu können Gesellschaftsdokumente (bei einem Kauf über eine juristische Person) sowie Erklärungen gehören, die im Rahmen bestimmter Steuer- oder Aufenthaltsregime vorgeschrieben sind.
Eine vorherige rechtliche Prüfung hilft dabei, zusätzlich erforderliche Dokumente frühzeitig zu identifizieren und sicherzustellen, dass alle Anforderungen vor der Unterzeichnung erfüllt sind.
Besondere Regelungen für Grenzgebiete
Für Nicht-EU-Staatsangehörige sieht das griechische Recht beim Kauf von Immobilien in bestimmten Grenz- oder sicherheitsrelevanten Gebieten zusätzliche Anforderungen vor. Betroffen sind Regionen nahe der griechischen Außengrenzen wie Teile Ostmakedoniens und Thrakiens sowie bestimmte Ägäisinseln und andere als sensibel eingestufte Standorte.
Für deutsche Käufer als EU-Bürger gelten diese Beschränkungen in der Regel nicht. Sie können jedoch relevant werden, wenn Sie gemeinsam mit einem Nicht-EU-Ehepartner oder Familienmitglied kaufen oder wenn die Immobilie über eine Gesellschaft mit Nicht-EU-Beteiligung erworben wird. In solchen Fällen kann eine behördliche Genehmigung erforderlich sein, für die zusätzliche Unterlagen vorgelegt werden müssen und die einer administrativen Prüfung unterliegt. Eine frühzeitige Klärung mit einem Anwalt ist in diesen Situationen unerlässlich.
Zusätzliche Dokumente beim Kauf über eine Gesellschaft
Bei einem Immobilienerwerb in Griechenland durch eine juristische Person sind zusätzliche Unterlagen erforderlich, um die rechtliche Existenz, die Vertretungsbefugnis und den steuerlichen Status der Gesellschaft nachzuweisen. Diese Anforderungen gelten für griechische und ausländische Gesellschaften gleichermaßen und die Unterlagen müssen vor Unterzeichnung der Kaufurkunde vorgelegt werden.
Obwohl der Kauf über eine Gesellschaft bei Investitions-, Vermögensstrukturierungs- oder Steuerplanungszwecken weit verbreitet ist, ist er mit einem höheren Maß an Dokumentation und formalen Prüfungen durch den Notar, die Steuerbehörden und das Grundbuchamt verbunden.
Diese zusätzlichen Dokumente umfassen:
- Gründungsdokumente der Gesellschaft
- Handelsregisterauszug oder Nachweis des rechtlichen Bestehens
- Gesellschaftsvertrag und etwaige Änderungen
- Beschluss zur Genehmigung des Immobilienkaufs
- Bestellung und Identifikation des gesetzlichen Vertreters
- Griechische Steuernummer (AFM) für die Gesellschaft
- Erklärung über den wirtschaftlich Berechtigten (UBO)
Für deutsche Käufer, die über eine GmbH, UG oder eine andere deutsche Rechtsform kaufen, gilt Folgendes: Die Gründungsdokumente, der aktuelle Handelsregisterauszug sowie der Gesellschafterbeschluss müssen ins Griechische übersetzt und mit einer Apostille versehen werden. Dies erfordert eine sorgfältige Koordination zwischen dem deutschen und dem griechischen Rechtsrahmen.
Da Käufe über Gesellschaften mehrere Ebenen der Überprüfung und formalen Dokumentation erfordern, sollte die Vorbereitung rechtzeitig beginnen. Eine frühzeitige rechtliche Koordination stellt sicher, dass die Gesellschaftsdokumente korrekt strukturiert, übersetzt und von den griechischen Behörden akzeptiert werden, ohne den Zeitplan des Kaufs zu beeinträchtigen.
Dokumentation korrekt von Anfang an
Für deutsche Käufer kann die Verwaltung der erforderlichen Unterlagen komplex werden, insbesondere bei griechischsprachiger Dokumentation, unbekannten Verfahren und strengen Fristen. Welche Unterlagen konkret benötigt werden, hängt von den individuellen Umständen ab: ob Sie als Privatperson oder über eine GmbH kaufen, ob ein Nicht-EU-Ehepartner beteiligt ist, ob eine Vollmacht erteilt werden soll. Das All-Inclusive Käufer-Rechtspaket umfasst die vollständige Dokumentationsbegleitung: AFM-Beantragung, Vollmacht, Bankkonto, rechtliche Prüfung aller Verkäuferunterlagen, Koordination mit Notar und Katasteramt und abschließende Registrierung des Eigentums.
