Deutsche Käufer zählen zu den aktivsten ausländischen Immobilienkäufern in Griechenland und sind vor allem auf Kreta, Korfu, Rhodos und den Ionischen Inseln stark vertreten. Als EU-Bürger können Sie in ganz Griechenland frei Immobilien erwerben, ohne den Einschränkungen für Nicht-EU-Käufer in militärischen Grenzzonen unterliegen. Die Tatsache, dass Sie frei kaufen können, bedeutet jedoch nicht, dass der Prozess genauso funktioniert wie in Deutschland. Das griechische Immobiliensystem unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht vom deutschen: So gibt es beispielsweise kein Grundbuch im deutschen Sinne, die Funktion des Notars ist eine andere, Schwarzbauten sind weit verbreitet und die Eigentumsprüfung erfordert Schritte, die in Deutschland nicht notwendig wären. Dieser Leitfaden erklärt die Unterschiede systematisch und zeigt Ihnen, wie Sie sich als deutscher Käufer absichern können.
Können Deutsche in Griechenland ein Haus kaufen?
Ja, ohne Einschränkung. Deutsche Staatsangehörige können als EU-Bürger in ganz Griechenland Immobilien erwerben – zu den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsangehörige. Dieses Recht wird durch die Freizügigkeit und Niederlassungsfreiheit der Europäischen Union garantiert. Die militärischen Grenzzonen, für die britische, amerikanische oder andere Nicht-EU-Käufer eine zusätzliche Genehmigung benötigen, betreffen Sie als deutschen Käufer nicht.
Die deutsche Präsenz auf dem griechischen Immobilienmarkt ist erheblich. Kreta ist das beliebteste Ziel, mit etablierten Expat-Gemeinschaften und ganzjährigen Direktflügen von zahlreichen deutschen Flughäfen. Auch Korfu ist seit Langem ein beliebtes Ziel deutscher Käufer. Auch Rhodos, die Ionischen Inseln und der Peloponnes verzeichnen wachsendes Interesse. Die Vertrautheit mit Griechenland als Urlaubsland kann ein Vorteil sein, führt aber manchmal dazu, dass die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem griechischen Immobiliensystem unterschätzt werden.
Hauskauf in Griechenland für Deutsche: Die wichtigsten Unterschiede zu Deutschland
Die Unterschiede sind nicht marginal. Sie betreffen den Kern der Transaktion: Wer prüft, wer schützt und wer haftet? In dieser Sektion werden die vier Bereiche beschrieben, in denen das griechische System grundlegend anders funktioniert als das deutsche.
Grundbuch vs. griechisches Kataster
In Deutschland genießt das Grundbuch gemäß § 891 BGB öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Informationen als korrekt gelten und Käufer sich grundsätzlich auf deren Richtigkeit verlassen können. Das deutsche System ist zentralisiert, digitalisiert und staatlich garantiert. Ein Blick ins Grundbuch gibt Ihnen Gewissheit über den Eigentümer, bestehende Belastungen und Rechte Dritter.
In Griechenland bietet das Registersystem diesen automatischen Vertrauensschutz nicht. Das Land befindet sich seit über zwei Jahrzehnten im Übergang vom alten Hypothekenregistersystem (Ypothikofilakeio) zum nationalen Kataster (Ktimatologio). In vielen Gebieten, insbesondere auf den Inseln und in ländlichen Regionen, sind die Eigentumsunterlagen noch in lokalen Hypothekenämtern als Papierakten hinterlegt. Sie sind weder digitalisiert noch standardisiert. Die Prüfung, die in Deutschland das Grundbuch automatisch leistet, muss in Griechenland vom Anwalt des Käufers aktiv durchgeführt werden: Man muss die Eigentumshistorie manuell durchsehen, Belastungen und Lasten überprüfen und den aktuellen Katasterstatus abgleichen.
Der griechische Notar ist nicht der deutsche Notar
In Deutschland entwirft der Notar den Kaufvertrag, berät beide Parteien über die rechtlichen Auswirkungen (Belehrungspflicht) und koordiniert die Abfolge von Zahlung, Eintragung und Übergabe. Er stellt außerdem sicher, dass die Transaktion den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Er ist ein neutraler Garant, der beide Seiten schützt.
In Griechenland hingegen beurkundet der Notar lediglich die Kaufurkunde. Er entwirft keinen Vertrag, berät keine Partei, prüft weder Eigentum noch Lasten und koordiniert den Prozess nicht. Der griechische Notar ist ein öffentlicher Beamter, der die vorgelegten Unterlagen bestätigt. Er ist kein Fachmann, der die Käufer schützt.
Dieser Unterschied ist die häufigste Quelle für Missverständnisse bei deutschen Käufern. Wer mit der Erwartung kauft, dass der griechische Notar die gleichen Schutzfunktionen übernimmt wie in Deutschland, geht ohne jede Absicherung in die Transaktion. Die Funktionen, die in Deutschland der Notar erfüllt, fallen in Griechenland dem Anwalt des Käufers zu. Einen umfassenden Vergleich beider Rollen finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema „Anwalt und Notar in Griechenland”.
Schwarzbauten: weit verbreiteter als in Deutschland
Nicht genehmigtes Bauen ist in Griechenland weit verbreitet, in Deutschland hingegen kaum ein Thema. Dazu zählen beispielsweise verglaste Balkone, die als Wohnfläche genutzt werden, Erweiterungen über die genehmigte Grundfläche hinaus, zusätzliche Stockwerke ohne Genehmigung sowie Nebengebäude, die nie registriert wurden. Solche Verstöße sind insbesondere bei Immobilien aus den 1970er- bis frühen 2000er-Jahren weit verbreitet.
Nach griechischem Recht kann eine Immobilie mit ungelösten Baugenehmigungsverstößen nicht rechtswirksam übertragen werden. Griechenland verfügt jedoch über einen Legalisierungsrahmen (Gesetz 4495/2017 und nachfolgende Änderungen), der es Eigentümern ermöglicht, bestimmte Verstöße durch Zahlung einer Geldbuße zu legalisieren. Für jeden Käufer sind dabei zwei Fragen entscheidend: Sind die Verstöße der konkreten Immobilie legalisierungsfähig? Wurde die Legalisierung bereits durchgeführt? Um die bauliche Konformität jeder Immobilie zu prüfen, ist die Perizia eines griechischen Ingenieurs notwendig. In Deutschland regeln die Bauordnungen der Länder den Umgang mit Schwarzbauten deutlich strenger. Die griechische Praxis der rollierenden Legalisierung hat in Deutschland keine Entsprechung.
Der Vorvertrag: bindend ohne Notar
Anders als in Deutschland, wo Immobilienkaufverträge erst durch notarielle Beurkundung wirksam werden (§ 311b Abs. 1 BGB), können in Griechenland bereits privatschriftliche Vorvereinbarungen rechtlich bindend sein. Das bedeutet: Eine Vereinbarung, die nach deutschem Recht keinerlei Bindungswirkung hätte, kann in Griechenland Verpflichtungen begründen.
Wenn Sie einen Vorvertrag unterzeichnen und sich dann zurückziehen, verlieren Sie die Anzahlung. Zieht sich der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte. Schutzklauseln, etwa das Recht zum Rücktritt bei negativer Due Diligence, müssen explizit in den Vertrag aufgenommen werden. Es gibt keinen automatischen Schutz, kein Standardformular und keine notarielle Belehrung. Der Vorvertrag muss von Ihrem Anwalt geprüft und verhandelt werden, bevor Sie ihn unterzeichnen.
Das griechische Steuersystem beim Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland bringt nicht nur andere Marktbedingungen mit sich, sondern auch ein Steuersystem, das sich in mehreren Punkten deutlich von Deutschland unterscheidet. Neben den einmaligen Erwerbsnebenkosten spielen insbesondere die Berechnung der Grunderwerbsteuer, die Behandlung von Neubauten, laufende Immobiliensteuern sowie die steuerliche Einordnung von Mieteinnahmen im deutsch-griechischen Kontext eine Rolle.
Wer die steuerlichen Rahmenbedingungen früh versteht, kann Kaufpreis, Nebenkosten und laufende Belastungen realistischer kalkulieren und spätere Überraschungen vermeiden.
Grunderwerbsteuer
Die griechische Grunderwerbsteuer (Foros Metavivasis Akiniton, FMA) beträgt 3,09 % des objektiven Steuerwerts der Immobilie. Es gilt der höhere Betrag aus objektivem Wert und deklariertem Kaufpreis. Zum Vergleich: Die deutsche Grunderwerbsteuer (GrEStG) liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, wird aber auf den tatsächlichen Kaufpreis berechnet. Die griechische Berechnungsmethode über den objektiven Steuerwert (ein von der Finanzverwaltung festgelegter Zonenwert, der dem deutschen Einheitswert entspricht) unterscheidet sich somit grundlegend von der deutschen Praxis.
Mehrwertsteuer bei Neubauten
Für Erstverkaufsimmobilien (d. h. Neubauten oder zuvor nie verkaufte Immobilien) gilt statt der Grunderwerbsteuer die griechische Mehrwertsteuer von 24 %. Dieser Satz liegt deutlich über der deutschen Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien (19 % MwSt. auf den Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils). In Griechenland gilt der Satz von 24 % unabhängig von der Nutzungsart der Immobilie.
Notar- und Registerkosten
Die Notargebühren in Griechenland betragen in der Regel 0,8 bis 1,5 % des Transaktionswerts. Die Kataster-/Grundbuchregistrierung kostet etwa 0,5 %. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar, Kataster, Anwalt) auf 7 bis 10 % des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien und auf einen deutlich höheren Betrag bei Neubauten.
ENFIA: Die griechische Grundsteuer
Die ENFIA (Eniaios Foros Idiotikis Akiniton) ist die jährliche Immobiliensteuer in Griechenland und damit vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Ihre Höhe hängt von der Lage, der Fläche, dem Baujahr und dem Stockwerk ab. Sie ist als laufender Kostenfaktor in die Finanzplanung einzubeziehen.
Mieteinnahmen und DBA Deutschland-Griechenland
Wenn Sie Ihre griechische Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen in Griechenland mit progressiven Sätzen besteuert. Als steuerlich in Deutschland Ansässiger müssen Sie diese Einnahmen auch in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben (Anlage VV für Vermietungseinkünfte und Anlage AUS für ausländische Einkünfte). Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland-Griechenland regelt die Zuordnung der Besteuerungsrechte und stellt über die Anrechnungsmethode sicher, dass das gleiche Einkommen nicht doppelt besteuert wird. Die Interaktion zwischen beiden Steuersystemen ist komplex und hängt von der individuellen Situation ab. Eine koordinierte Beratung durch einen griechischen Rechtsanwalt und einen deutschen Steuerberater ist empfehlenswert.
Das Kataster-Problem: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten
Für einen deutschen Käufer, der das Grundbuch als zuverlässiges, zentralisiertes und staatlich garantiertes Register kennt, ist der Zustand des griechischen Katastersystems die vielleicht überraschendste Erkenntnis.
Das griechische Kataster (Ktimatologio) befindet sich seit den 1990er-Jahren im Aufbau und ist Stand 2026 nicht in allen Regionen abgeschlossen. In vielen Gebieten auf Kreta, den Inseln und in ländlichen Regionen existiert noch das alte Hypothekenregistersystem. Die praktischen Konsequenzen für Käufer:
- Unvollständige Erfassung. Nicht alle Immobilien sind im neuen Kataster registriert. Die Eigentumsprüfung erfordert in diesen Gebieten die manuelle Durchsicht von Papierunterlagen in lokalen Hypothekenämtern.
- Diskrepanzen zwischen Titel und Realität. Einige Immobilien weisen Abweichungen zwischen dem eingetragenen Titel und den tatsächlich hinterlegten Planimetrien auf. Diese Diskrepanzen müssen vor dem Kauf identifiziert und geklärt werden.
- Kein öffentlicher Glaube. Anders als beim deutschen Grundbuch bietet das griechische Registersystem keinen automatischen Vertrauensschutz. Die Prüfung des Katasterstatus der konkreten Immobilie durch Ihren Anwalt ist ein zwingender Schritt vor jeder vertraglichen Bindung.
Beliebte Regionen für deutsche Käufer in Griechenland
Kreta. Die beliebteste Destination für deutsche Immobilienkauf-Interessenten, mit etablierten Expat-Gemeinschaften und Direktflügen von zahlreichen deutschen Flughäfen (ganzjährig nach Heraklion, saisonal nach Chania). Das Immobilienangebot reicht von renovierungsbedürftigen Steinhäusern ab 60.000 € bis zu Küstenvillen über 1.000.000 €. Spezifische Herausforderungen: Kataster in vielen Gebieten noch nicht abgeschlossen, Schwarzbauten häufig, gründliche Due Diligence unverzichtbar. Für die kretaspezifischen rechtlichen Details lesen Sie unseren Leitfaden zum Immobilienkauf auf Kreta.
Korfu. Zweite traditionelle Destination für deutsche Käufer, mit langjähriger deutscher Präsenz. Reifer Markt mit guter Liquidität. Saisonale Direktflüge aus Deutschland.
Rhodos. Starke internationale Nachfrage mit gutem Angebot in verschiedenen Preissegmenten. Die Insel liegt in einer militärischen Grenzzone, was für deutsche Käufer als EU-Bürger jedoch keine Einschränkung darstellt. Ganzjährige und saisonale Verbindungen aus Deutschland.
Ionische Inseln (Kefalonia, Lefkada, Zakynthos). Wachsende Märkte mit Preisen, die noch unter denen von Korfu liegen. Saisonale Flugverbindungen, teilweise mit Umstieg über Athen.Peloponnes. Aufstrebende Destination für Käufer, die Authentizität und wettbewerbsfähige Preise suchen. Erreichbar über den Flughafen Kalamata (saisonale Verbindungen) oder über Athen. Großes Angebot an Bestandsimmobilien und Grundstücken zu moderaten Preisen.
Schritt für Schritt: Der Kaufprozess in Griechenland
Der Immobilienkauf in Griechenland folgt einer klaren Abfolge, unterscheidet sich aber in mehreren Punkten deutlich vom deutschen Ablauf. Besonders wichtig sind die frühe Einbindung eines unabhängigen Anwalts, die technische Prüfung der Immobilie und die korrekte Registrierung des Kaufvertrags.
Wer die einzelnen Schritte kennt, kann den Prozess auch aus Deutschland heraus strukturiert vorbereiten und vermeidet typische Fehler wie ungeprüfte Vorverträge, unklare Vollmachten oder unentdeckte baurechtliche Probleme.
1. Steuerliche Identifikationsnummer (AFM) beantragen
Die AFM ist das griechische Äquivalent zur deutschen Steueridentifikationsnummer und für jede Immobilientransaktion zwingend erforderlich. Sie wird bei der griechischen Finanzbehörde (AADE) beantragt. Nicht-Residenten können den Antrag per Vollmacht stellen, ohne persönlich nach Griechenland reisen zu müssen.
2. Griechisches Bankkonto eröffnen
Die meisten Notare verlangen, dass die Kaufsumme auf ein griechisches Bankkonto überwiesen wird. Für EU-Bürger ist die Eröffnung eines solchen Kontos unkomplizierter als für Nicht-EU-Käufer. Ihr Anwalt kann Ihnen Banken empfehlen, die regelmäßig mit deutschen Mandanten zusammenarbeiten. Da beide Länder den Euro verwenden, gibt es kein Wechselkursrisiko.
3. Unabhängigen Rechtsanwalt beauftragen
In Deutschland reicht ein Notar aus, um beide Parteien zu schützen. In Griechenland ist das nicht der Fall. Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für Sie arbeitet, übernimmt die Prüfung des Eigentums, der Lasten und des Vertrags sowie die Verhandlungen. Er ist nicht der Anwalt des Maklers oder des Verkäufers, sondern ausschließlich Ihr Anwalt.
4. Technische Prüfung der Immobilie
Ein griechischer Ingenieur prüft die bauliche Konformität der Immobilie, d. h., er vergleicht die tatsächliche Bausubstanz mit den genehmigten Plänen. Gibt es nicht genehmigte Erweiterungen, Umbauten oder Nebengebäude? In Deutschland ist diese Art der systematischen technischen Prüfung beim Immobilienkauf eher ungewöhnlich. In Griechenland ist sie hingegen eine Notwendigkeit.
5. Vorvertrag
Der Vorvertrag (Prosymfono) legt den Preis, den Zahlungsplan, die Höhe der Anzahlung und die Rücktrittsbedingungen fest. Anders als in Deutschland ist dieser Vertrag auch ohne notarielle Beurkundung bindend. Jede Schutzklausel, die Sie wünschen, muss explizit aufgenommen werden. Unterschreiben Sie keinen Vorvertrag, ohne ihn vorher anwaltlich prüfen zu lassen.
6. Notarieller Kaufvertrag und Registrierung
Der Kaufvertrag (Symvolaio) wird beim griechischen Notar unterzeichnet und anschließend beim Kataster- oder Grundbuchamt registriert. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, kann Ihr Anwalt mit notarieller Vollmacht in Ihrem Namen unterzeichnen. Die Vollmacht wird bei einem Notar in Deutschland ausgestellt und mit einer Apostille versehen. So kann der gesamte Kaufprozess von Deutschland aus abgewickelt werden.
Die wichtigsten Fragen deutscher Käufer
Auch bei guter Vorbereitung tauchen beim Immobilienkauf in Griechenland meist dieselben praktischen und rechtlichen Fragen auf – insbesondere dann, wenn man das deutsche System als Vergleichsmaßstab heranzieht. Viele Abläufe, Zuständigkeiten und steuerliche Folgen unterscheiden sich deutlich von dem, was deutsche Käufer gewohnt sind.
Die folgenden Antworten greifen die häufigsten Fragen aus der Praxis auf und erläutern die Punkte, die für deutsche Käufer regelmäßig entscheidend sind – von Nebenkosten und Steuern bis hin zu Anwaltspflichten, Schwarzbauten und dem Kauf aus der Ferne.
Brauche ich in Griechenland einen Anwalt, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Der griechische Notar beurkundet zwar die Kaufurkunde, übernimmt aber nicht die Schutzfunktionen des deutschen Notars. Er prüft weder das Eigentum noch die Lasten noch die Baugenehmigungskonformität und verhandelt keine Vertragsbedingungen in Ihrem Interesse. All diese Aufgaben, die in Deutschland im Rahmen der Amtspflichten des Notars liegen, fallen in Griechenland dem Anwalt des Käufers zu. Für deutsche Käufer ist deshalb ein unabhängiger Anwalt unverzichtbar.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Griechenland?
Bei Bestandsimmobilien belaufen sich die Nebenkosten insgesamt auf 7 bis 10 % des Kaufpreises, einschließlich Notar, Katasterregistrierung und Anwaltskosten. Der Grunderwerbsteuer liegt bei 3,09 %. Bei Neubauten (24 % MwSt. statt Grunderwerbsteuer) liegt der Prozentsatz deutlich höher. Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie in unserem Steuerleitfaden.
Muss ich in Deutschland Steuern auf griechische Mieteinnahmen zahlen?
Ja, Mieteinnahmen aus griechischen Immobilien müssen sowohl in Griechenland als auch in Deutschland deklariert werden. Das DBA Deutschland-Griechenland stellt mittels der Anrechnungsmethode sicher, dass keine doppelte Besteuerung erfolgt. Die in Griechenland gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet. Die Einkünfte sind in der Anlage V (Vermietung) und in der Anlage AUS (ausländische Einkünfte) der Einkommensteuererklärung anzugeben. Es wird eine koordinierte Beratung durch einen griechischen Anwalt und einen deutschen Steuerberater empfohlen.
Was sind Schwarzbauten und wie erkenne ich sie?
Als Schwarzbauten (griechisch: afthéreta) werden Konstruktionen oder Erweiterungen bezeichnet, die ohne Baugenehmigung oder über deren Umfang hinaus errichtet wurden. In Griechenland sind sie deutlich verbreiteter als in Deutschland, insbesondere bei Immobilien aus den 1970er- bis 2000er-Jahren. Eine Immobilie mit ungelösten Baugenehmigungsverstößen kann nicht rechtswirksam übertragen werden. Die technische Prüfung durch einen griechischen Ingenieur ist der einzige zuverlässige Weg, um Schwarzbauten zu identifizieren, bevor Sie sich vertraglich binden.
Kann ich eine Immobilie in Griechenland kaufen, ohne persönlich anwesend zu sein?
Ja, mit einer notariellen Vollmacht, die bei einem Notar in Deutschland erteilt und mit Apostille versehen wurde, kann Ihr Anwalt den gesamten Kaufprozess in Ihrem Namen durchführen. Dazu gehören die steuerliche Registrierung, die Eröffnung eines Bankkontos, die Vertragsunterzeichnung und die notarielle Beurkundung. So schließen viele deutsche Käufer ihren Kauf vollständig von Deutschland aus ab, ohne für die rechtlichen Schritte nach Griechenland zu reisen.
Was wir für deutsche Käufer übernehmen
Wenn Sie am Anfang stehen und verstehen möchten, wie sich die griechischen Regeln auf Ihre konkrete Situation auswirken, bietet Ihnen unsere Immobilien-Rechtsberatung eine strukturierte Einschätzung, bevor Sie sich festlegen.
Haben Sie bereits eine Immobilie identifiziert, begleiten wir Sie mit unserem All-Inclusive-Käufer-Rechtspaket durch den gesamten rechtlichen Prozess von der Due Diligence bis zur notariellen Beurkundung: Eigentumsprüfung, Baugenehmigungskontrolle, Lastenprüfung, Vertragskontrolle, Verhandlung, Vollmachtvorbereitung und Vertretung bis zur Eintragung.
Unsere Kanzlei ist bei den Rechtsanwaltskammern Berlin und Thessaloniki zugelassen und unterhält Büros in Athen, Thessaloniki und Berlin. Die gesamte Kommunikation erfolgt auf Deutsch. Alle Honorare sind Festhonorare, die vor Beginn der Zusammenarbeit schriftlich vereinbart werden und von unserer Kanzlei in Berlin mit 19 % MwSt. abgerechnet werden. Wir vertreten ausschließlich den Käufer und haben keine Beziehungen zu Verkäufern, Bauträgern oder Maklern.
Der gesamte Kauf kann ohne Ihre persönliche Anwesenheit in Griechenland abgewickelt werden. Dazu erteilen Sie eine notarielle Vollmacht bei einem Notar in Deutschland und lassen diese mit Apostille versehen. Wir übernehmen dann alle Schritte in Ihrem Namen: AFM-Beantragung, Bankkontokoordination, Vertragsunterzeichnung und notarielle Beurkundung.
