Immobilienrecht in Griechenland
Was deutsche Käufer über das griechische Immobilienrecht wissen müssen, bevor sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.
Rechtlicher Rahmen
Das griechische Immobilienrecht im Überblick
Grundlagen des griechischen Sachenrechts
Das griechische Immobilienrecht basiert auf dem Zivilgesetzbuch (Astikos Kodikas), das in seiner Struktur dem deutschen BGB ähnelt. Eigentumsrechte an Grundstücken und Gebäuden sind gesetzlich geschützt, und die griechische Verfassung garantiert das Recht auf Eigentum. Für Käufer aus der EU bestehen keine grundsätzlichen Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien in Griechenland, mit Ausnahme bestimmter Grenzregionen, in denen eine gesonderte Genehmigung erforderlich sein kann.
Der entscheidende Unterschied zum deutschen System liegt nicht in den Grundprinzipien, sondern in der praktischen Umsetzung: Wie Eigentum nachgewiesen wird, welche Rolle der Notar spielt und wer für die rechtliche Prüfung einer Immobilie verantwortlich ist, unterscheidet sich grundlegend von dem, was deutsche Käufer gewohnt sind.
Griechisches Recht, europäische Wurzeln
Das griechische Sachenrecht basiert auf dem Zivilgesetzbuch und schützt Eigentumsrechte verfassungsrechtlich.
Ktimatologio: Ein System im Aufbau
Das griechische Grundbuch ist noch nicht landesweit abgeschlossen. In vielen Regionen bleibt das ältere Hypothekenamt maßgeblich.
Kein einheitliches Grundbuch, keine automatische Absicherung
Griechenland befindet sich seit Jahren in der Umstellung auf ein modernes Kataster- und Grundbuchsystem (Ktimatologio), das dem deutschen Grundbuch vergleichbar werden soll. Dieser Prozess ist jedoch noch nicht landesweit abgeschlossen. In Regionen ohne vollständige Ktimatologio-Erfassung müssen Eigentumsverhältnisse über das ältere Ypothikofilakio (Hypothekenamt) nachvollzogen werden.
Anders als das deutsche Grundbuch, das verbindlichen öffentlichen Glauben genießt, bietet das Ypothikofilakio keine vergleichbare Rechtssicherheit. Eine eigenständige Prüfung der Eigentumskette ist daher in den meisten Fällen zwingend erforderlich. Hinzu kommt, dass in Griechenland keine Pflicht besteht, als Käufer einen eigenen Anwalt zu beauftragen. Die rechtliche Prüfung der Immobilie liegt vollständig in der Verantwortung des Käufers.
Deutschland und Griechenland im Vergleich
Die wichtigsten Unterschiede zwischen deutschem und griechischem Immobilienrecht
Grundbuch und Eigentumsnachweis
In Deutschland schafft das Grundbuch Rechtssicherheit: Wer als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer (öffentlicher Glaube des Grundbuchs, § 891 BGB). Belastungen, Hypotheken und Dienstbarkeiten sind transparent einsehbar.
In Griechenland existiert dieses Prinzip des öffentlichen Glaubens nicht in derselben Form. Das Ktimatologio nähert sich diesem Standard an, ist aber noch nicht flächendeckend verfügbar. Beim Ypothikofilakio handelt es sich um ein Urkundenregister, nicht um ein Rechtsregister. Die Eintragung allein begründet keinen Rechtsnachweis. Eine vollständige Prüfung der Eigentumskette über die letzten 20 Jahre ist der einzige Weg, die Rechtslage verlässlich zu klären.
Vertragsabschluss und Due Diligence
In Deutschland prüft der Notar die Rechtslage, belehrt beide Parteien und stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist. Die Due Diligence ist in den notariellen Prozess integriert.
In Griechenland entwirft der Notar den Kaufvertrag auf Grundlage der von den Parteien vorgelegten Unterlagen und beurkundet den Abschluss. Eine eigenständige rechtliche Prüfung der Immobilie gehört nicht zu seinem Aufgabenbereich. Die gesamte Due Diligence, also die Prüfung von Eigentumsrechten, Belastungen, baurechtlicher Konformität und steuerlichen Verpflichtungen, muss der Käufer selbst veranlassen.
Grunderwerbsteuer: 3,09% in Griechenland
Die griechische Grunderwerbsteuer ist vor der Vertragsunterzeichnung zu entrichten, nicht nach der Eintragung.
Grunderwerbsteuer und Registrierung
Die Grunderwerbsteuer (FMA, Foros Metaviasis Akiniton) beträgt in Griechenland derzeit 3,09% des Kaufpreises und ist vor der Vertragsunterzeichnung zu entrichten. Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.
Die Registrierung der Eigentumsübertragung erfolgt in Griechenland nach der notariellen Beurkundung beim zuständigen Ktimatologio oder Ypothikofilakio. Dieser Schritt ist notwendig, um den Eigentumsübergang rechtswirksam abzuschließen, und sollte nicht dem Zufall überlassen werden.
Ein häufiges Missverständnis
Die Rolle des Notars in Griechenland
Deutsche Käufer gehen häufig davon aus, dass der griechische Notar dieselbe Funktion erfüllt wie der deutsche Notar. Das ist nicht der Fall.
Der deutsche Notar ist verpflichtet, die Interessen beider Vertragsparteien zu wahren, die Rechtslage umfassend zu prüfen und beide Seiten über die Tragweite des Geschäfts zu belehren (§ 17 BNotO). Er veranlasst die Eintragung im Grundbuch und stellt sicher, dass die Transaktion formell und materiell korrekt abgewickelt wird.
Der griechische Notar (Symvolaiografos) hat einen wesentlich engeren Aufgabenbereich. Er beurkundet den Kaufvertrag und stellt die ordnungsgemäße Form der Urkunde sicher. Er ist jedoch nicht verpflichtet, die Eigentumslage zu prüfen, bestehende Belastungen zu identifizieren oder die Interessen des Käufers zu schützen. Er ist ein neutraler Urkundsperson, kein Berater und kein Interessenvertreter.
Für deutsche Käufer bedeutet das: Die Absicherung, die in Deutschland automatisch durch den Notar gewährleistet wird, muss in Griechenland aktiv durch einen eigenen Rechtsanwalt sichergestellt werden.
Worauf Sie achten müssen
Häufige rechtliche Risiken beim Immobilienkauf in Griechenland
Eigentumsstreitigkeiten und unklare Eigentumsketten
In Griechenland kommt es vor, dass Immobilien von Personen verkauft werden, die nicht alleinige Eigentümer sind, oder dass Erbansprüche Dritter bestehen, die im Kaufvertrag nicht berücksichtigt wurden. Ohne eine vollständige Prüfung der Eigentumskette über mindestens 20 Jahre bleibt dieses Risiko unentdeckt.
Belastungen, Hypotheken und Pfandrechte
Bestehende Hypotheken, Pfandrechte oder Zwangsvollstreckungsvermerke können auf einer Immobilie lasten, ohne dass der Käufer davon Kenntnis hat. Diese Belastungen werden durch eine Prüfung beim Ypothikofilakio oder Ktimatologio identifiziert.
Baurechtliche Verstöße und illegale Bauten
Illegale Anbauten, fehlende Baugenehmigungen oder Abweichungen vom genehmigten Bauplan sind in Griechenland keine Seltenheit. Diese Verstöße können zu Bußgeldern, Abrissanordnungen oder Problemen bei der späteren Veräußerung führen. Eine baurechtliche Prüfung ist Bestandteil der Due Diligence.
Forstland und archäologische Einschränkungen
Bestimmte Grundstücke in Griechenland sind als Forstland klassifiziert, auch wenn sie optisch nicht als solches erkennbar sind. Auf Forstland ist jede Bebauung untersagt. Darüber hinaus können archäologische Schutzauflagen bestehen, die die Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks einschränken. Beide Risiken werden im Rahmen einer rechtlichen Due Diligence geprüft.
Von der Information zur Absicherung
Warum rechtliches Wissen allein nicht ausreicht
Dieser Überblick über das griechische Immobilienrecht vermittelt die wichtigsten Grundlagen. Er ersetzt jedoch nicht die rechtliche Prüfung einer konkreten Immobilie. Jede Transaktion hat ihre eigenen Besonderheiten: die spezifische Eigentumssituation, die lokale Ktimatologio-Abdeckung, mögliche baurechtliche Fragen und steuerliche Aspekte, die nur im Einzelfall beurteilt werden können.
Ein auf griechisches Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt prüft diese Faktoren für Ihre konkrete Kaufsituation und stellt sicher, dass Sie nicht auf Basis allgemeiner Informationen eine verbindliche Entscheidung treffen.
Wissenswertes zum griechischen Immobilienrecht
Häufig gestellte Fragen
Fragen zum griechischen Immobilienrecht?
Antworten auf die häufigsten rechtlichen Fragen, die sich deutsche Käufer vor einem Immobilienkauf in Griechenland stellen.
Basiert das griechische Immobilienrecht auf römischem Recht?
Ja. Das griechische Zivilrecht gehört zur kontinentaleuropäischen Rechtstradition und ist stark vom römischen Recht und vom deutschen BGB beeinflusst. Der griechische Astikos Kodikas (Zivilgesetzbuch) wurde 1946 in Kraft gesetzt und orientiert sich in seiner Systematik am deutschen Vorbild. Für deutsche Käufer bedeutet das, dass die Grundprinzipien des Sachenrechts vertraut wirken. Die praktische Umsetzung, insbesondere beim Eigentumsnachweis und bei der Rolle des Notars, unterscheidet sich jedoch erheblich.
Können Ausländer in Griechenland Immobilien erwerben?
EU-Bürger können grundsätzlich ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben. Für bestimmte Grenzregionen (insbesondere in Nord- und Ostgriechenland sowie auf einigen Inseln nahe der türkischen Grenze) kann eine gesonderte Genehmigung des Verteidigungsministeriums erforderlich sein. Nicht-EU-Bürger unterliegen zusätzlichen Beschränkungen, die im Einzelfall zu prüfen sind. In der Praxis betrifft die Genehmigungspflicht nur einen kleinen Teil der für den Kauf relevanten Regionen.
Was ist das Ktimatologio?
Das Ktimatologio ist das griechische Kataster- und Grundbuchsystem, das sukzessive das ältere Ypothikofilakio (Hypothekenamt) ablöst. Es soll eine vergleichbare Funktion wie das deutsche Grundbuch übernehmen und verbindliche Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Grundstücksgrenzen geben. Die Umstellung ist jedoch noch nicht landesweit abgeschlossen. In Regionen ohne vollständige Ktimatologio-Erfassung ist eine Eigentumsrecherche über das Ypothikofilakio erforderlich, was zusätzlichen Prüfungsaufwand bedeutet.
Wie lange dauert eine Immobilientransaktion in Griechenland?
Die Dauer hängt von der Komplexität der Transaktion, der Region und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei unkomplizierten Transaktionen mit vollständiger Dokumentation kann der Prozess von der Due Diligence bis zur Beurkundung in vier bis acht Wochen abgeschlossen werden. In Fällen mit unklaren Eigentumsverhältnissen, ausstehenden Ktimatologio-Einträgen oder baurechtlichen Klärungsbedarf kann die Dauer erheblich länger sein. Eine realistische Einschätzung ist erst nach der ersten rechtlichen Prüfung möglich.
Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?
Die wesentlichen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Griechenland umfassen die Grunderwerbsteuer (3,09% des Kaufpreises), die Notargebühren (in der Regel 1,0 bis 1,5% des Kaufpreises), die Gebühren für die Eintragung beim Ktimatologio oder Ypothikofilakio (ca. 0,5%) sowie das Anwaltshonorar. Maklergebühren werden in der Regel vom Verkäufer getragen, es sei denn, der Käufer hat einen eigenen Makler beauftragt. Eine vollständige Kostenübersicht erhalten Sie im Rahmen einer Erstberatung.
Brauche ich eine griechische Steuernummer (AFM)?
Ja. Jeder Immobilienkäufer in Griechenland benötigt eine griechische Steuernummer (AFM, Arithmos Forologikou Mitroou). Diese wird beim zuständigen Finanzamt (Eforia) beantragt und ist Voraussetzung für den Abschluss des Kaufvertrags, die Eröffnung eines griechischen Bankkontos und die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Beantragung kann durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt erfolgen, sodass Sie dafür nicht persönlich nach Griechenland reisen müssen.
Haben Sie Fragen zum griechischen Immobilienrecht?
Vereinbaren Sie eine Immobilien-Rechtsberatung, um die rechtlichen Rahmenbedingungen für Ihren geplanten Immobilienkauf in Griechenland zu klären. Verbindliches Festhonorar. Beratung auf Deutsch.