Golden Visa Griechenland
Rechtliche Begleitung für Ihren Aufenthaltstitel durch Immobilieninvestition. Von der Immobilienprüfung bis zur Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung.
Aufenthaltstitel durch Investition
Was ist das Golden Visa Griechenland?
Das griechische Golden Visa Programm ermöglicht es Nicht-EU-Bürgern und ihren Familienangehörigen, durch eine qualifizierte Immobilieninvestition eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland zu erhalten. Die Aufenthaltsgenehmigung wird für fünf Jahre erteilt und kann verlängert werden, solange die Investition aufrechterhalten wird.
Das Golden Visa berechtigt zum Aufenthalt in Griechenland und zur visumfreien Bewegung innerhalb des Schengen-Raums. Es besteht keine Pflicht, dauerhaft in Griechenland zu leben. Die Immobilie kann selbst genutzt oder vermietet werden.
Das Programm wurde 2013 eingeführt und hat sich seitdem zu einem der meistgenutzten Residenz-durch-Investition-Programme in Europa entwickelt. Seit August 2024 gelten neue Regelungen mit gestaffelten Investitionsschwellen je nach Region und Immobilientyp.
Einen detaillierten Überblick über das Programm, seine Geschichte und die allgemeinen Teilnahmebedingungen finden Sie in unserem Leitfaden zur Beantragung eines Golden Visa in Griechenland.
Aktuelle Regelung (Stand 2026)
Investitionsschwellen und Voraussetzungen
Die drei Investitionszonen
Seit September 2024 gilt ein zonenbasiertes System mit unterschiedlichen Mindestinvestitionen:
Zone A: 800.000 €. Gilt für die Region Attika (einschließlich Athen und Piräus), den Großraum Thessaloniki sowie Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern (darunter Mykonos, Santorin und Kreta). Die Immobilie muss eine einzelne Einheit mit mindestens 120 m² Wohnfläche sein.
Zone B: 400.000 €. Gilt für alle übrigen Regionen Griechenlands, die nicht in Zone A fallen. Auch hier ist eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 m² erforderlich.
Sonderkategorie: 250.000 €. Gilt für die Umwandlung gewerblicher Immobilien in Wohnimmobilien oder die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude, unabhängig von der Region. Die Umwandlung bzw. Restaurierung muss innerhalb von fünf Jahren abgeschlossen sein.
Drei Zonen, drei Schwellen
Seit 2024 gelten gestaffelte Mindestinvestitionen: 800.000 €, 400.000 € oder 250.000 € je nach Region und Immobilientyp.
Familiennachzug eingeschlossen
Ehepartner, Kinder bis 21 und unterhaltsberechtigte Eltern können in den Antrag einbezogen werden.
Familienangehörige und weitere Voraussetzungen
Der Hauptantragsteller kann seinen Ehegatten, Kinder bis 21 Jahre und unterhaltsberechtigte Eltern beider Eheleute in den Antrag einbeziehen. Gleichgeschlechtliche Partnerschaften werden anerkannt. Ein Nachweis der finanziellen Abhängigkeit der Eltern ist nicht erforderlich.
Weitere Grundvoraussetzungen sind ein gültiger Reisepass, ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis, eine Krankenversicherung mit Gültigkeit in Griechenland sowie der Nachweis der qualifizierten Investition.
Die Investition muss aus dem Ausland über eine Banküberweisung auf ein griechisches Konto erfolgen. Barzahlungen oder Zahlungen über Dritte werden nicht akzeptiert.
Familieneinbeziehung
Der Hauptantragsteller kann seinen Ehepartner, seine Kinder unter 21 Jahren sowie seine unterhaltsberechtigten Eltern einbeziehen. Alle einbezogenen Familienmitglieder erhalten die gleiche Aufenthaltserlaubnis und die gleichen Schengen-Reiserechte. Für die Familienmitglieder ist keine zusätzliche Investition erforderlich. Ein Nachweis der finanziellen Abhängigkeit der Eltern ist nicht erforderlich.
Der rechtliche Ablauf
Das Golden Visa Verfahren Schritt für Schritt
Schritt 1: Rechtliche Erstberatung und Strategiefestlegung
Vor der Immobiliensuche wird geprüft, ob das Golden Visa für Ihre persönliche Situation der richtige Weg ist, welche Zone und Investitionshöhe für Sie in Frage kommt und welche Dokumente vorbereitet werden müssen.
Schritt 2: Immobilienprüfung auf Golden-Visa-Tauglichkeit
Nicht jede Immobilie qualifiziert sich für das Golden Visa. Die Immobilie muss die Mindestinvestitionssumme der jeweiligen Zone erreichen, die Mindestgröße von 120 m² erfüllen (in Zone A und B) und als einzelne Einheit erworben werden. Zusätzlich zur Standard-Due-Diligence (Eigentumskette, Belastungen, baurechtliche Konformität) wird die Golden-Visa-Eignung der Immobilie gesondert geprüft.
Schritt 3: Kaufvertrag und Transaktion
Der Kaufvertrag wird geprüft, verhandelt und vor dem griechischen Notar beurkundet. Die Zahlung des Kaufpreises muss per Banküberweisung aus dem Ausland erfolgen und korrekt dokumentiert werden. Die Grunderwerbsteuer (3,09%) wird vor der Beurkundung entrichtet.
Schritt 4: Antragstellung und Einreichung
Nach dem Immobilienerwerb wird der Antrag auf Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung bei der zuständigen Behörde eingereicht. Die erforderlichen Unterlagen umfassen den Eigentumsnachweis, Reisedokumente, Versicherungsnachweis, polizeiliches Führungszeugnis und den Nachweis der Investition.
Schritt 5: Biometrie und Erteilung
Für die biometrische Erfassung (Fingerabdrücke) ist eine persönliche Anwesenheit in Griechenland erforderlich. Nach der Einreichung erhalten Sie eine vorläufige Aufenthaltsbestätigung (Blue Receipt), die Sie zum Aufenthalt in Griechenland berechtigt. Die Erteilung der Golden Visa Karte erfolgt in der Regel innerhalb von zwei bis vier Monaten nach der biometrischen Erfassung.
Rechtliche Risiken beim Golden Visa
Warum Sie für das Golden Visa einen Rechtsanwalt brauchen
Immobilienbezogene Risiken
Die häufigsten Probleme beim Golden Visa entstehen bereits, bevor der Antrag überhaupt eingereicht wird. Dazu gehören der Kauf einer Immobilie in der falschen Zone oder unterhalb der erforderlichen Mindestinvestition, der Erwerb mehrerer Einheiten statt einer einzelnen Immobilie (in den Zonen A und B nicht mehr zulässig), der Kauf einer Immobilie mit ungeklärten rechtlichen Problemen (Belastungen, Eigentumsstreitigkeiten, Verstöße gegen Bauvorschriften), die den Antrag blockieren können, sowie das Verlassen auf Zusicherungen des Verkäufers oder Maklers, dass eine Immobilie „geeignet“ sei, ohne unabhängige rechtliche Prüfung.
Diese Risiken sind nicht theoretisch. Es handelt sich um Probleme, die regelmäßig auftreten und durch eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf vollständig vermeidbar sind.
Dokumentations- und Zahlungsrisiken
Die Dokumentation der Zahlung gehört zu den am häufigsten übersehenen Aspekten. Der vollständige Investitionsbetrag muss lückenlos vom Bankkonto des Käufers bis zum Verkäufer nachvollziehbar sein. Zahlungen über Dritte, Aufteilungen auf mehrere Konten oder unzureichende Nachweise können zur Ablehnung des Antrags führen. Gleiches gilt für unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen, die mit dem Antrag eingereicht werden.
Die Verpflichtungen enden nicht mit dem Kauf
Die Aufrechterhaltung der Investition, steuerliche Verpflichtungen und Aufenthaltsregeln gelten für die gesamte Dauer der Aufenthaltserlaubnis.
Verpflichtungen nach dem Kauf
Das Golden Visa ist keine einmalige Transaktion. Die Investition muss aufrechterhalten werden, damit die Aufenthaltserlaubnis gültig bleibt. Wird die Immobilie verkauft, erlischt die Aufenthaltserlaubnis, sofern nicht in eine andere qualifizierende Immobilie reinvestiert wird. Mieteinnahmen aus der Immobilie unterliegen der griechischen Einkommensteuer. Wenn Sie sich mehr als 183 Tage pro Jahr in Griechenland aufhalten, können Sie steuerlich in Griechenland ansässig werden, was Auswirkungen auf Ihr weltweites Einkommen hat.
Diese Verpflichtungen bereits vor der Investition zu verstehen – und nicht erst danach – ist ein wesentlicher Bestandteil einer verantwortungsvollen rechtlichen Planung.
Warum rechtliche Vertretung wichtig ist
Warum Sie einen Anwalt für das Golden Visa benötigen
Das Golden Visa ist kein gewöhnlicher Immobilienkauf. Es handelt sich um einen rechtlichen und administrativen Prozess, bei dem die Immobilie als qualifizierende Investition für eine Aufenthaltserlaubnis dient. Die Anforderungen gehen über das hinaus, was ein normaler Käufer erfüllen muss: Die Immobilie muss bestimmte Kriterien erfüllen, die Zahlung muss korrekt strukturiert sein, die Dokumentation muss präzise sein, und der Antrag muss in Übereinstimmung mit den Einwanderungsvorschriften eingereicht werden.
Immobilienmakler und Projektentwickler können Ihnen helfen, eine Immobilie zu finden, aber sie können weder den rechtlichen Status überprüfen noch die Eignung für das Golden Visa bestätigen oder sicherstellen, dass die Transaktion so strukturiert ist, dass sie den Antragsanforderungen entspricht. Dies sind rechtliche Aufgaben, die eine unabhängige professionelle Prüfung erfordern.
Ein auf Golden-Visa-Transaktionen spezialisierter Anwalt stellt sicher, dass die Immobilie vor dem Kauf geeignet ist, dass die Transaktion korrekt dokumentiert wird, dass der Antrag vollständig ist und dass Sie Ihre Verpflichtungen als Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis verstehen.
Unsere Leistungen
Golden Visa: Rechtliche Begleitung durch HellasHaus
Wir begleiten das Golden-Visa-Verfahren aus rechtlicher Sicht. Unser Leistungsumfang umfasst:
Due Diligence mit Golden-Visa-Prüfung
Vollständige rechtliche Prüfung der Immobilie einschließlich der Prüfung auf Golden-Visa-Tauglichkeit (Zone, Mindestinvestition, Größe, Einzeleinheit).
Vertragsprüfung und Kaufabwicklung
Prüfung und Verhandlung des Kaufvertrags, Begleitung der Beurkundung, Sicherstellung der korrekten Zahlungsdokumentation.
Antragsvorbereitung
Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen, Koordination mit der zuständigen Behörde, Einreichung des Antrags.
Steuerliche Registrierung und Vollmacht
Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM), Vorbereitung der notariellen Vollmacht für die Vertragsunterzeichnung und Vertretung bei Behörden.
Diese Leistungen werden im Rahmen des All-Inclusive Käufer-Rechtspakets oder als individuell vereinbarter Leistungsumfang erbracht. Die Beratung zu aufenthaltsrechtlichen Fragen, die über die Immobilientransaktion hinausgehen, ist keine Rechtsberatung im Sinne des Einwanderungsrechts, sondern bezieht sich auf die rechtlichen Voraussetzungen der Investition.
Wie Griechenland im Vergleich dasteht
Golden Visa Griechenland vs. Portugal vs. Spanien
Griechenland ist nicht das einzige europäische Land, das eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestitionen anbietet. Portugal und Spanien galten lange als die wichtigsten Alternativen. Die Programme unterscheiden sich jedoch inzwischen erheblich in ihrem aktuellen Status, ihrer Zugänglichkeit und ihren rechtlichen Anforderungen.
Portugal
Das Golden-Visa-Programm Portugals war eines der beliebtesten in Europa, wurde jedoch 2023 grundlegend geändert. Immobilieninvestitionen sind kein zulässiger Weg mehr. Stattdessen sind nun Investitionen in Fonds (Mindestbetrag 500.000 €), wissenschaftliche Forschung oder kulturelle Projekte erforderlich. Für Investoren, deren Hauptinteresse im Immobilienerwerb mit Aufenthaltsrecht liegt, ist Portugal daher keine direkte Option mehr.
Spanien
Das Golden-Visa-Programm Spaniens setzte eine Mindestinvestition von 500.000 € in Immobilien voraus, ohne regionale Einschränkungen. Spanien hat jedoch die Abschaffung seines Golden-Visa-Programms angekündigt, wobei insbesondere der Immobilienweg schrittweise beendet wird. Investoren sollten den aktuellen Stand sorgfältig prüfen, bevor sie sich festlegen.
Warum Griechenland wettbewerbsfähig bleibt
Das griechische Programm bietet weiterhin eine auf Immobilien basierende Aufenthaltserlaubnis mit vergleichsweise niedrigen Einstiegsschwellen (ab 250.000 € für qualifizierte Umwandlungsprojekte und ab 400.000 € in den meisten Regionen). Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, Mieteinnahmen sind zulässig, Familienangehörige können ohne zusätzliche Investition einbezogen werden, und es besteht Reisefreiheit im Schengen-Raum. Das 2024 eingeführte zonenbasierte System hat die Kosten in gefragten Lagen erhöht, gleichzeitig aber die Zugänglichkeit im breiteren Markt erhalten.
Die rechtliche Komplexität des griechischen Programms – insbesondere in Bezug auf das Zonensystem, die Anforderung einer einzelnen Immobilieneinheit und die Dokumentationspflichten – macht eine unabhängige rechtliche Beratung wichtiger als bei einfacheren Programmen. Für Investoren, die die Transaktion korrekt strukturieren, bleibt Griechenland jedoch eine der attraktivsten Optionen für eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investition in Europa.
Wissenswertes zum Golden Visa
Häufig gestellte Fragen
Fragen zum Golden Visa Griechenland?
Antworten auf die häufigsten Fragen zu Investitionsvoraussetzungen, Ablauf, Familiennachzug und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Kann ich die Immobilie vermieten?
Ja. Golden Visa Immobilien können sowohl langfristig als auch kurzfristig (z.B. über Plattformen wie Airbnb) vermietet werden. Die Mieteinnahmen unterliegen der griechischen Einkommensteuer. Beachten Sie, dass für die Kurzzeitvermietung eine Registrierung bei der zuständigen Behörde erforderlich ist. Die Vermietung hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Aufenthaltsgenehmigung, solange die Immobilie im Eigentum des Antragstellers verbleibt.
Muss ich in Griechenland leben?
Nein. Das Golden Visa Programm erfordert keine Mindestaufenthaltsdauer in Griechenland. Sie können Ihren Lebensmittelpunkt in einem anderen Land beibehalten und die Aufenthaltsgenehmigung ausschließlich für den Zugang zum Schengen-Raum nutzen. Beachten Sie jedoch, dass die steuerliche Ansässigkeit nach einem Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr in Griechenland eintreten kann.
Können meine Familienangehörigen einbezogen werden?
Ja. Der Hauptantragsteller kann Ehepartner, Kinder bis 21 Jahre und unterhaltsberechtigte Eltern beider Eheleute einbeziehen. Gleichgeschlechtliche Partnerschaften werden anerkannt. Die Familienangehörigen erhalten dieselbe Aufenthaltsgenehmigung und dieselben Rechte innerhalb des Schengen-Raums.
Was passiert, wenn sich die Regeln ändern?
Bereits erteilte Aufenthaltsgenehmigungen bleiben grundsätzlich von späteren Regeländerungen unberührt, solange die ursprünglichen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind (insbesondere die Aufrechterhaltung der Investition). Für Neuanträge gelten die jeweils aktuellen Bestimmungen. Da sich die Investitionsschwellen und Zoneinteilungen in der Vergangenheit bereits geändert haben, empfehlen wir, den Antrag auf Grundlage der aktuell geltenden Regelungen zu planen und keine Übergangsfristen einzukalkulieren.
Wie lange dauert das gesamte Verfahren?
Von der Immobilienauswahl bis zur Erteilung der Golden Visa Karte sollten Sie mit einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten rechnen. Die Due Diligence und der Immobilienkauf benötigen in der Regel vier bis acht Wochen. Die Bearbeitungsdauer des Antrags bei der Behörde variiert je nach Region und Arbeitsbelastung. Nach Einreichung des Antrags erhalten Sie eine vorläufige Aufenthaltsbestätigung, die Sie bis zur Erteilung der Karte zum Aufenthalt berechtigt.
Kann ich über das Golden Visa die griechische Staatsbürgerschaft erhalten?
Das Golden Visa führt nicht automatisch zur griechischen Staatsbürgerschaft. Der Weg zur Einbürgerung ist ein separates Verfahren mit eigenen Voraussetzungen, darunter ein Aufenthalt von mindestens sieben Jahren in Griechenland, Griechischkenntnisse und weitere Kriterien. Die bloße Aufrechterhaltung der Investition ohne tatsächlichen Aufenthalt in Griechenland reicht für die Einbürgerung nicht aus.
Sie planen eine Immobilieninvestition in Griechenland mit Golden Visa?
Vereinbaren Sie eine Immobilien-Rechtsberatung, um die rechtlichen Voraussetzungen und die Eignung Ihrer geplanten Investition prüfen zu lassen. Verbindliches Festhonorar. Beratung auf Deutsch.