Rechtlicher Prozess & Due Diligence

Wie Rechtsprüfungen, Due Diligence und Verträge beim Immobilienkauf in Griechenland abgewickelt werden.

Den rechtlichen Prozess in Griechenland verstehen

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland umfasst Rechtsprüfungen, öffentliche Register und Verfahren, die für deutschsprachige Mandanten oft ungewohnt sind. In diesem Abschnitt wird erläutert, wie wir die Due Diligence (die sorgfältige Prüfung der Immobilie), die Vertragsgestaltung und die rechtliche Verifizierung handhaben, um sicherzustellen, dass Ihr Immobilienkauf rechtlich sicher ist.

Die folgenden Antworten klären darüber auf, was genau geprüft wird, wie Risiken identifiziert werden und wie wir Sie schützen, bevor Sie sich rechtlich zum Kauf verpflichten.

Welche rechtlichen Prüfungen sind im All-Inclusive Käufer-Rechtspaket enthalten?

Unser Paket umfasst eine lückenlose rechtliche Due Diligence durch unsere spezialisierten Anwälte. Dies beinhaltet die Verifizierung der Eigentumsverhältnisse (Titelprüfung), die Abfrage von Schulden, Hypotheken oder Pfandrechten (Lastenfreiheit), die Prüfung der Baugenehmigungen auf Konformität mit dem Bau- und Planungsrecht sowie den Abgleich mit Kataster- und Grundbuchämtern. Wir prüfen zudem Grenzverlaufsprobleme und sichten alle vom Verkäufer oder Makler bereitgestellten Unterlagen.

Wir stellen sicher, dass die Immobilie rechtlich absolut sicher ist, bevor Sie eine bindende Verpflichtung eingehen.

Was sind die größten rechtlichen Risiken beim Immobilienkauf in Griechenland?

Zu den häufigsten Risiken gehören unklare Eigentumsverhältnisse, bestehende Hypotheken, Schwarzbauten (illegale Anbauten), abgelaufene oder ungültige Genehmigungen, Nutzungsbeschränkungen durch Forst- oder Küstenschutz sowie archäologische Auflagen.

Oft sind Immobilien, die optisch attraktiv erscheinen, rechtlich gar nicht übertragbar. Unsere Aufgabe ist es, diese Risiken frühzeitig zu identifizieren und Sie vor einer riskanten Transaktion zu schützen.

Welche Dokumente werden benötigt, um den Prozess zu starten?

Dies hängt vom Einzelfall ab.

In der Regel benötigen wir Ausweisdokumente (Reisepass), einen Adressnachweis sowie eine unterzeichnete Vollmacht (Power of Attorney), falls wir in Ihrem Namen handeln sollen. Zusätzliche immobilienspezifische Unterlagen werden von uns direkt beim Verkäufer angefordert und geprüft.

Ihr persönlicher Ansprechpartner führt Sie durch den Prozess und sagt Ihnen genau, was wir wann benötigen.

Wie stellen Sie sicher, dass eine Immobilie schuldenfrei ist und der Titel sauber ist?

Unsere Anwälte führen eine vollständige Recherche beim zuständigen Grundbuchamt (Hypofylakeio) oder Katasteramt (Ktimatologio) durch.

Wir prüfen alle rechtlichen Aufzeichnungen, verifizieren den Verkäufer als rechtmäßigen Eigentümer und bestätigen die Abwesenheit von Pfändungen, Rechtsstreitigkeiten oder Belastungen. Erst wenn die Immobilie „sauber“ ist, geben wir grünes Licht.

Prüfen Sie auch die Bebaubarkeit und Denkmalschutzauflagen?

Ja. Das ist ein Kernbestandteil unserer Due Diligence.

Wir prüfen die Flächennutzungspläne, Baugenehmigungen, etwaige nicht genehmigte Konstruktionen sowie Beschränkungen durch Forstbehörden, den Küstenschutz oder das Archäologische Amt. Diese Faktoren beeinflussen nicht nur den Wert, sondern auch Ihre zukünftige Nutzung der Immobilie massiv.

Wie lange dauert die rechtliche Due Diligence üblicherweise?

In der Regel dauert die Prüfung zwischen 5 und 15 Werktagen. Dies hängt von der Komplexität des Objekts und der Reaktionsgeschwindigkeit der örtlichen Behörden ab.

Wir arbeiten so effizient wie möglich, ohne dabei Kompromisse bei der Gründlichkeit einzugehen.

Was passiert, wenn bei der Prüfung Probleme gefunden werden?

Sie erhalten eine klare Analyse der Mängel und deren rechtliche Konsequenzen. In vielen Fällen sind die Probleme so schwerwiegend, dass wir vom Kauf abraten müssen. Sollten die Mängel heilbar sein, erläutern wir die Lösungen und verhandeln gegebenenfalls in Ihrem Namen nach. Ihr Schutz steht für uns an erster Stelle.

Können Sie Verträge prüfen, die vom Anwalt des Verkäufers erstellt wurden?

Ja. Wir prüfen alle Entwürfe des Verkäufers oder Maklers kritisch. Wir identifizieren Risiken, unklare Klauseln oder für Sie nachteilige Bedingungen und setzen die notwendigen Änderungen durch, um Ihre Interessen zu wahren.

Kann HellasHaus meinen Kaufvertrag auch direkt entwerfen oder verhandeln?

Ja. Unsere Anwälte entwerfen rechtssichere Angebote und Vorverträge und verhandeln alle Vertragsklauseln mit der Gegenseite. Wir stellen sicher, dass der finale Vertrag Ihre Interessen widerspiegelt und vollständig dem griechischen Recht entspricht.

Was ist der Unterschied zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag in Griechenland?

Ein Vorvertrag (Privatvereinbarung) legt die Eckdaten fest (Preis, Zeitplan, Anzahlung), überträgt aber noch kein Eigentum. Er dient der Reservierung und Absicherung der Parteien. Der Hauptvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet und bewirkt die rechtliche Eigentumsübertragung. Dieser Prozess ist erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen. Wir begleiten und überwachen beide Phasen lückenlos.

Gibt es in Griechenland Bestandsgeschützte Gebäude wie in Deutschland?

Vorsicht: Den „Bestandsschutz“, wie man ihn aus Deutschland kennt, gibt es in Griechenland in dieser Form oft nicht. Selbst Gebäude, die seit Jahrzehnten stehen, können illegal sein und bei einem Verkauf hohe Bußgelder oder Rückbauverpflichtungen auslösen. Deshalb ist unsere technische und rechtliche Prüfung der Baugenehmigungen so essenziell.

Wie sicher ist die Eintragung im griechischen Grundbuch?

Griechenland stellt gerade flächendeckend auf ein modernes Katastersystem (Ktimatologio) um. Wir prüfen für Sie, ob die Immobilie bereits korrekt im neuen System erfasst ist oder ob noch alte Registereinträge bereinigt werden müssen. Dies ist der wichtigste Schritt, um Ihr Eigentum dauerhaft gegen Ansprüche Dritter abzusichern.